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Maison à vendre

VilleCastelnau-d'Auzan (32)
Surface142m²
Coût Total169 480€
Loyer Annuel12 338€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 809,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de cave

Castelnau d'Auzan, charmant village où se trouve cette maison T7.Idéale pour une grande famille, cette maison offre six chambres et un double salon, parfait pour se détendre ou recevoir. La maison possède un garage avec des espaces de stockage.Profitez de la cour avec un petit jardinet, pour se relaxer ou organiser des barbecues. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Castelnau-d'Auzan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32440
Coordonnées : 43.949130, 0.110670
Total : 169 480€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 45 280€
Valeur du bien : 160 280€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12338€/an
Fourchette totale : 771€ - 1372€/mois
Fourchette annuelle : 9249€ - 16459€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 173,82 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 682 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-51 682€ (-31.0%)
Marge achat-revente :-2 798€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 828,57€
Coût de l'assurance :14 829,50€
Taxe foncière : 1 233,78€/an
Soit par mois : 102,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des revêtements
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 280 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 680€
    Isolation combles: 142 m² × 40€/m² = 5680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-d'Auzan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 338 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 577 €
Revenus locatifs : +12 338 €
Charges déductibles : -52 577 €
Résultat foncier Année 1 : -40 239 €(Déficit de 40 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 297 €/an
Revenus locatifs : +12 338 €
Charges déductibles : -7 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18839.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 338 €52 583 €5 476 €-40 245 €21 400 €18 845 €18 845 €
212 585 €7 155 €5 328 €5 430 €--13 415 €
312 836 €7 002 €5 175 €5 834 €--7 580 €
413 093 €6 844 €5 017 €6 249 €--1 331 €
513 355 €6 681 €4 854 €6 674 €---
613 622 €6 512 €4 685 €7 110 €---
713 894 €6 338 €4 511 €7 556 €---
814 172 €6 158 €4 331 €8 014 €---
914 456 €5 972 €4 145 €8 484 €---
1014 745 €5 780 €3 953 €8 965 €---
1115 040 €5 581 €3 754 €9 458 €---
1215 341 €5 376 €3 549 €9 964 €---
1315 647 €5 164 €3 338 €10 483 €---
1415 960 €4 946 €3 119 €11 015 €---
1516 279 €4 719 €2 892 €11 560 €---
1616 605 €4 486 €2 659 €12 119 €---
1716 937 €4 244 €2 417 €12 693 €---
1817 276 €3 995 €2 168 €13 281 €---
1917 621 €3 737 €1 910 €13 884 €---
2017 974 €3 471 €1 644 €14 503 €---
2118 333 €3 196 €1 369 €15 138 €---
2218 700 €2 911 €1 084 €15 789 €---
2319 074 €2 618 €791 €16 456 €---
2419 455 €2 314 €487 €17 141 €---
2519 845 €2 001 €174 €17 844 €---
TOTAL395 184 €169 783 €78 829 €225 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591 €-6 420 €+9 011 €
2+2 591 €0 €+2 591 €
3+2 591 €0 €+2 591 €
4+2 591 €0 €+2 591 €
5+2 591 €+1 603 €+988 €
6+2 591 €+2 133 €+458 €
7+2 591 €+2 267 €+324 €
8+2 591 €+2 404 €+187 €
9+2 591 €+2 545 €+46 €
10+2 591 €+2 689 €-98 €
11+2 591 €+2 837 €-246 €
12+2 591 €+2 989 €-398 €
13+2 591 €+3 145 €-554 €
14+2 591 €+3 304 €-713 €
15+2 591 €+3 468 €-877 €
16+2 591 €+3 636 €-1 045 €
17+2 591 €+3 808 €-1 217 €
18+2 591 €+3 984 €-1 393 €
19+2 591 €+4 165 €-1 574 €
20+2 591 €+4 351 €-1 760 €
21+2 591 €+4 541 €-1 950 €
22+2 591 €+4 737 €-2 146 €
23+2 591 €+4 937 €-2 346 €
24+2 591 €+5 142 €-2 551 €
25+2 591 €+5 353 €-2 762 €
Total+64 775 €+67 620 €+-2 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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