Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 77 m²

VilleMennecy (91)
Surface77m²
Coût Total197 950€
Loyer Annuel13 744€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 201,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Mennecy 4 pièce(s) 77.55 m2

Situé dans une résidence calme et proche de toutes commodités (gare, centre-ville, écoles), ce spacieux appartement offre un grand confort de vie. Il se compose de 3 chambres, d'un grand séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, aménagée et équipée donnant sur un balcon filant, ainsi qu'un grand dressing aménagé sur mesure.

Bien entretenu, avec double vitrage PVC, et un DPE : D, il ne nécessite aucun travaux. Une place de parking extérieure et 2 caves complètent ce bien idéal pour une famille...

Une visite s'impose ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 6610 Date de réalisation du diagnostic : 17/09/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mennecy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91540
Coordonnées : 48.563694, 2.407617
Total : 197 950€
Prix d'acquisition : 169 500€
Travaux : 14 890€
Valeur du bien : 184 390€
Frais de notaire : 13 560€
Coût estimé : 13 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 13.26€ - 16.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1145€/mois
Loyer annuel estimé : 13744€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 12255€ - 15414€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 750 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :288 750 €
Prix d'achat :169 500 €
Décote à l'achat :-119 250€ (-41.3%)
Marge achat-revente :90 800€ (31.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 345,31€
Coût de l'assurance :17 320,63€
Taxe foncière : 1 374,42€/an
Soit par mois : 114,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 145,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 890 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:550€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 55€/m² = 550€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennecy (zone périurbaine, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 744 €/an
Calcul : 1 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 950 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 799 €
Revenus locatifs : +13 744 €
Charges déductibles : -23 799 €
Résultat foncier Année 1 : -10 054 €(Déficit de 10 054 €)
Imputable sur revenu global : 10 054 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 909 €/an
Revenus locatifs : +13 744 €
Charges déductibles : -8 909 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 836 €/an
Prix d'achat du bien : 169 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175 €(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 744 €23 805 €6 848 €-10 061 €10 061 €--
214 019 €8 736 €6 668 €5 283 €---
314 299 €8 550 €6 483 €5 750 €---
414 585 €8 358 €6 290 €6 228 €---
514 877 €8 158 €6 091 €6 719 €---
615 175 €7 952 €5 885 €7 223 €---
715 478 €7 738 €5 671 €7 740 €---
815 788 €7 517 €5 450 €8 271 €---
916 104 €7 288 €5 221 €8 816 €---
1016 426 €7 051 €4 983 €9 375 €---
1116 754 €6 805 €4 738 €9 949 €---
1217 089 €6 551 €4 483 €10 539 €---
1317 431 €6 287 €4 220 €11 144 €---
1417 780 €6 014 €3 947 €11 765 €---
1518 135 €5 732 €3 664 €12 404 €---
1618 498 €5 439 €3 372 €13 059 €---
1718 868 €5 136 €3 069 €13 732 €---
1819 245 €4 822 €2 755 €14 423 €---
1919 630 €4 497 €2 430 €15 133 €---
2020 023 €4 161 €2 093 €15 862 €---
2120 423 €3 812 €1 745 €16 611 €---
2220 832 €3 451 €1 384 €17 380 €---
2321 248 €3 077 €1 010 €18 171 €---
2421 673 €2 690 €623 €18 983 €---
2522 107 €2 290 €222 €19 817 €---
TOTAL440 232 €165 916 €99 345 €274 315 €10 061 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 018 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 886 €-3 018 €+5 904 €
2+2 886 €+1 585 €+1 301 €
3+2 886 €+1 725 €+1 161 €
4+2 886 €+1 868 €+1 018 €
5+2 886 €+2 016 €+870 €
6+2 886 €+2 167 €+719 €
7+2 886 €+2 322 €+564 €
8+2 886 €+2 481 €+405 €
9+2 886 €+2 645 €+241 €
10+2 886 €+2 812 €+74 €
11+2 886 €+2 985 €-99 €
12+2 886 €+3 162 €-276 €
13+2 886 €+3 343 €-457 €
14+2 886 €+3 530 €-644 €
15+2 886 €+3 721 €-835 €
16+2 886 €+3 918 €-1 032 €
17+2 886 €+4 120 €-1 234 €
18+2 886 €+4 327 €-1 441 €
19+2 886 €+4 540 €-1 654 €
20+2 886 €+4 759 €-1 873 €
21+2 886 €+4 983 €-2 097 €
22+2 886 €+5 214 €-2 328 €
23+2 886 €+5 451 €-2 565 €
24+2 886 €+5 695 €-2 809 €
25+2 886 €+5 945 €-3 059 €
Total+72 150 €+82 295 €+-10 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →