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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface41m²
Coût Total59 400€
Loyer Annuel5 475€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 42 500 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 036,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Saint Etienne Secteur Facultés Jean Monnet, découvrez cet appartement type F1 bis de 41,42m² carrez situé au 2e étage d'un immeuble de 9 lots en cours de création. Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine indépendante, d'une salle d'eau et d'un wc. Chauffage individuel au Gaz, fenêtres en double vitrage. Un bien idéal pour un investissement locatif. COPROPRIÉTÉ EN COURS DE CONSTITUTION. DPE nouvelle version. Pour plus de renseignements veuillez contacter Filiz ORTAOREN au O6.23.75.22.70 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ».

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 59 400€
Prix d'acquisition : 42 500€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 56 000€
Frais de notaire : 3 400€
Coût estimé : 3 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5475€/an
Fourchette totale : 345€ - 603€/mois
Fourchette annuelle : 4144€ - 7234€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 12.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :289,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :16,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 306,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 533,92€
Coût de l'assurance :5 049,00€
Taxe foncière : 547,53€/an
Soit par mois : 45,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 456,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 352,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 331 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage des installations existantes, vérification des normes électriques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et nettoyage général
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais désordonné
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 41 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€/système = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 900€/m² × 10m² = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 1000€/m² × 5m² = 5000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 475 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 911 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 202 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 161 €
Revenus locatifs : +5 475 €
Charges déductibles : -16 161 €
Résultat foncier Année 1 : -10 686 €(Déficit de 10 686 €)
Imputable sur revenu global : 10 686 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 661 €/an
Revenus locatifs : +5 475 €
Charges déductibles : -2 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 814 €/an
Prix d'achat du bien : 42 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 625 €(65% de 42 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 005 €/an
Calcul : 27 625 € × 3,636% = 1 005 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 475 €16 163 €1 913 €-10 687 €10 687 €--
25 585 €2 611 €1 861 €2 974 €---
35 696 €2 557 €1 808 €3 139 €---
45 810 €2 502 €1 753 €3 308 €---
55 927 €2 445 €1 696 €3 481 €---
66 045 €2 386 €1 637 €3 659 €---
76 166 €2 325 €1 576 €3 841 €---
86 289 €2 262 €1 513 €4 027 €---
96 415 €2 197 €1 448 €4 218 €---
106 543 €2 130 €1 381 €4 413 €---
116 674 €2 061 €1 311 €4 614 €---
126 808 €1 989 €1 240 €4 819 €---
136 944 €1 915 €1 166 €5 029 €---
147 083 €1 839 €1 089 €5 244 €---
157 225 €1 760 €1 010 €5 465 €---
167 369 €1 678 €928 €5 691 €---
177 516 €1 594 €844 €5 923 €---
187 667 €1 506 €757 €6 160 €---
197 820 €1 416 €667 €6 404 €---
207 976 €1 323 €574 €6 653 €---
218 136 €1 227 €478 €6 909 €---
228 299 €1 128 €379 €7 171 €---
238 465 €1 026 €276 €7 439 €---
248 634 €920 €170 €7 714 €---
258 807 €810 €61 €7 997 €---
TOTAL175 375 €59 771 €27 534 €115 604 €10 687 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 206 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 604 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 150 €-3 206 €+4 356 €
2+1 150 €+892 €+258 €
3+1 150 €+942 €+208 €
4+1 150 €+992 €+158 €
5+1 150 €+1 044 €+106 €
6+1 150 €+1 098 €+52 €
7+1 150 €+1 152 €-2 €
8+1 150 €+1 208 €-58 €
9+1 150 €+1 265 €-115 €
10+1 150 €+1 324 €-174 €
11+1 150 €+1 384 €-234 €
12+1 150 €+1 446 €-296 €
13+1 150 €+1 509 €-359 €
14+1 150 €+1 573 €-423 €
15+1 150 €+1 639 €-489 €
16+1 150 €+1 707 €-557 €
17+1 150 €+1 777 €-627 €
18+1 150 €+1 848 €-698 €
19+1 150 €+1 921 €-771 €
20+1 150 €+1 996 €-846 €
21+1 150 €+2 073 €-923 €
22+1 150 €+2 151 €-1 001 €
23+1 150 €+2 232 €-1 082 €
24+1 150 €+2 314 €-1 164 €
25+1 150 €+2 399 €-1 249 €
Total+28 750 €+34 681 €+-5 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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