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Maison 4 pièces

VilleMarigny-Marmande (37)
Surface106.14
Coût Total141 468
Loyer Annuel9 355
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 100 €
Surface : 106.14 m²
Prix au m² : 716,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Turone Immobilier vous propose en exclusivité, sur la commune de Marigny-Marmande, cette maison à rafraichir, entourée d'un jardin bien entretenu. Située dans un cadre paisible, parfait pour les amoureux de la nature et de la tranquillité. Au rez-de-chaussée, la maison s'ouvre sur une pièce à vivre, comprenant une cuisine aménagée, idéale pour des moments conviviaux. À ce niveau, vous trouverez également deux grandes chambres offrant confort et tranquillité. Une salle d'eau ainsi que des WC. À l'étage, vous découvrirez une grande chambre offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies. Un grenier spacieux est également présent, offrant un potentiel supplémentaire avec la possibilité de le réaménager en espace de vie ou en zone de stockage, selon vos besoins. Une belle opportunité à découvrir ! Vidéo disponible. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr. (8.71 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/382300.pdf

Ville : Marigny-Marmande
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.006119, 0.512299
Total : 141 468
Prix d'acquisition : 76 100
Travaux : 59 280
Valeur du bien : 135 380
Frais de notaire : 6 088
Coût estimé : 6 088
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.14
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9355€/an
Fourchette totale : 636€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7632€ - 11467€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 277,78 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :135 624
Prix d'achat :76 100
Décote à l'achat :-59 524 (-43.9%)
Marge achat-revente :-5 844€ (-4.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 468
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 799,62
Coût de l'assurance :12 378,45
Taxe foncière : 935,54€/an
Soit par mois : 77,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 487 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (106 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite des travaux importants
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - Salon nécessite des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 280(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 480
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 80€/m² = 8480€, Main d'œuvre: 2€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rafraîchissement chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marigny-Marmande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 355 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 468 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 277
Revenus locatifs : +9 355
Charges déductibles : -65 277
Résultat foncier Année 1 : -55 921(Déficit de 55 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 521
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 997 €/an
Revenus locatifs : +9 355
Charges déductibles : -5 997
Résultat foncier Années 2+ : 3 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34521.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 465(65% de 76 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 799 €/an
Calcul : 49 465 € × 3,636% = 1 799
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 35565 2814 571-55 92621 400 €34 526 €34 526 €
29 5425 8784 4473 665--30 861 €
39 7335 7504 3203 983--26 878 €
49 9285 6184 1884 310--22 568 €
510 1275 4824 0514 644--17 924 €
610 3295 3413 9114 988--12 936 €
710 5365 1963 7655 340--7 597 €
810 7465 0463 6155 701--1 896 €
910 9614 8913 4606 071---
1011 1814 7303 3006 450---
1111 4044 5653 1346 840---
1211 6324 3932 9637 239---
1311 8654 2172 7867 648---
1412 1024 0342 6038 068---
1512 3443 8452 4148 499---
1612 5913 6502 2198 941---
1712 8433 4482 0189 395---
1813 1003 2401 8109 860---
1913 3623 0251 59410 337---
2013 6292 8031 37210 826---
2113 9022 5731 14211 328---
2214 1802 33690511 844---
2314 4632 09166012 373---
2414 7521 83740712 915---
2515 0481 57614513 472---
TOTAL299 656160 84765 800138 80921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 809
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965-6 420+8 385
2+1 9650+1 965
3+1 9650+1 965
4+1 9650+1 965
5+1 9650+1 965
6+1 9650+1 965
7+1 9650+1 965
8+1 9650+1 965
9+1 965+1 252+713
10+1 965+1 935+30
11+1 965+2 052-87
12+1 965+2 172-207
13+1 965+2 294-329
14+1 965+2 421-456
15+1 965+2 550-585
16+1 965+2 682-717
17+1 965+2 818-853
18+1 965+2 958-993
19+1 965+3 101-1 136
20+1 965+3 248-1 283
21+1 965+3 399-1 434
22+1 965+3 553-1 588
23+1 965+3 712-1 747
24+1 965+3 875-1 910
25+1 965+4 042-2 077
Total+49 125+41 643+7 482
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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