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APPARTEMENT 4 PIECES ALGOLSHEIM

Bien expiré
VilleAlgolsheim (68)
Surface78m²
Coût Total128 024€
Loyer Annuel8 609€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 300 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 350 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1

ALGOLSHEIM, appartement de 4 pièces, 3 chambres, 78 m², balcon, au 4ème étage sans ascenseur, dans une copropriété de 20 lots principaux Chauffage collectif gaz, cave, place de parking privative, possibilité garage 5 000 euros Classe énergie : D (193 kWh/m².an) Classe climat : D (42 KgCO2/m².an) Charges trimestrielles prévisionnelles de copropriété : 530 euros (yc eau chaude, eau froide, chauffage, OM) Aucune procédure de copropriété en difficulté ou en état de carence. Prix : 105 300 euros (hors frais de notaires réduits et de mise en copropriété), pas de frais d'agence Visite du bien sur rendez-vous, merci de nous contacter au 06 81 53 92 72 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les offres d'achat devront nous parvenir avant le 30 mars 2026 à 12heures, par mail (ggugelmann@domial.fr). Cette vente est soumise aux articles L 443-11 et suivants du CCH, aux articles R443-12 et suivants du CCH ainsi qu'aux articles D443-12-1 et suivants du CCH

Ville : Algolsheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68600
Coordonnées : 48.002091, 7.569180
Total : 128 024€
Prix d'acquisition : 105 300€
Travaux : 14 300€
Valeur du bien : 119 600€
Frais de notaire : 8 424€
Coût estimé : 8 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8609€/an
Fourchette totale : 576€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6908€ - 10730€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 788,57€
Coût de l'assurance :11 202,10€
Taxe foncière : 860,92€/an
Soit par mois : 71,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,67€/mois
Soit par an : 2 120,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 717,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: 6 m² de murs
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 300 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:300€
    Peinture des murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Remplacement robinetterie: 120€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans peinture)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 700€
    Rénovation 3 chambres: Revêtement sol 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture murs 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les travaux)
  • Salon:800€
    Peinture des murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Algolsheim). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 609 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 024 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 120 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 001 €
Revenus locatifs : +8 609 €
Charges déductibles : -22 001 €
Résultat foncier Année 1 : -13 392 €(Déficit de 13 392 €)
Imputable sur revenu global : 13 392 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 701 €/an
Revenus locatifs : +8 609 €
Charges déductibles : -7 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 908 €/an
Prix d'achat du bien : 105 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 445 €(65% de 105 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 489 €/an
Calcul : 68 445 € × 3,636% = 2 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 609 €22 005 €4 276 €-13 396 €13 396 €--
28 781 €7 591 €4 162 €1 190 €---
38 957 €7 474 €4 045 €1 483 €---
49 136 €7 352 €3 923 €1 784 €---
59 319 €7 226 €3 797 €2 093 €---
69 505 €7 096 €3 666 €2 410 €---
79 695 €6 961 €3 532 €2 735 €---
89 889 €6 821 €3 392 €3 068 €---
910 087 €6 677 €3 248 €3 410 €---
1010 289 €6 528 €3 099 €3 761 €---
1110 495 €6 374 €2 945 €4 121 €---
1210 704 €6 214 €2 785 €4 490 €---
1310 919 €6 049 €2 620 €4 869 €---
1411 137 €5 878 €2 449 €5 258 €---
1511 360 €5 702 €2 273 €5 658 €---
1611 587 €5 519 €2 090 €6 068 €---
1711 819 €5 330 €1 901 €6 488 €---
1812 055 €5 135 €1 706 €6 920 €---
1912 296 €4 933 €1 504 €7 363 €---
2012 542 €4 724 €1 295 €7 818 €---
2112 793 €4 508 €1 079 €8 285 €---
2213 049 €4 284 €855 €8 765 €---
2313 310 €4 053 €624 €9 257 €---
2413 576 €3 814 €385 €9 762 €---
2513 847 €3 566 €137 €10 281 €---
TOTAL275 756 €161 815 €61 789 €113 941 €13 396 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 019 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 808 €-4 019 €+5 827 €
2+1 808 €+357 €+1 451 €
3+1 808 €+445 €+1 363 €
4+1 808 €+535 €+1 273 €
5+1 808 €+628 €+1 180 €
6+1 808 €+723 €+1 085 €
7+1 808 €+820 €+988 €
8+1 808 €+920 €+888 €
9+1 808 €+1 023 €+785 €
10+1 808 €+1 128 €+680 €
11+1 808 €+1 236 €+572 €
12+1 808 €+1 347 €+461 €
13+1 808 €+1 461 €+347 €
14+1 808 €+1 578 €+230 €
15+1 808 €+1 697 €+111 €
16+1 808 €+1 820 €-12 €
17+1 808 €+1 946 €-138 €
18+1 808 €+2 076 €-268 €
19+1 808 €+2 209 €-401 €
20+1 808 €+2 345 €-537 €
21+1 808 €+2 486 €-678 €
22+1 808 €+2 629 €-821 €
23+1 808 €+2 777 €-969 €
24+1 808 €+2 929 €-1 121 €
25+1 808 €+3 084 €-1 276 €
Total+45 200 €+34 182 €+11 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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