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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface90m²
Coût Total204 220€
Loyer Annuel14 826€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 822,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m²

STRASBOURG CENTRE AVENUE DU GENERAL DE GAULLE TRAM ET COMMERCES SUR PLACE C'EST EN EXCLUSIVITE QUE NOUS VOUS PROPOSONS CE JOLI 4 PIECES DE 90,29M² DANS UNE RESIDENCE CONTEMPORAINE. IL EST SITUE EN 5EME ETAGE AVEC UNE EXPOSITION SUD, IL COMPREND UNE ENTREE AVEC PLACARDS, UN BEAU SEJOUR, 3 GRANDES CHAMBRES, UNE CUISINE SEPAREE, UNE SALLE DE DOUCHE, UN WC SEPARE. FENETRES PVC DOUBLE VITRAGE ASCENSEUR CHAUFFAGE COLLECTIF URBAIN DPE CLASSE C LOUE 1101€ / MOIS DEPUIS 01/07/2018 IDEAL INVESTISSEUR ! CONTACT/ LAURENT NICOLIN 06 PUIS 80 PUIS 99 PUIS 02 PUIS 11 OU [Coordonnées masquées]

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 277 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/03/2026

Consommation énergie primaire : 165 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 140 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 310 € et 1 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67000
Coordonnées : 48.577010, 7.768167
Total : 204 220€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 191 100€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14826€/an
Fourchette totale : 917€ - 1664€/mois
Fourchette annuelle : 11010€ - 19966€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 478,65€
Coût de l'assurance :17 869,25€
Taxe foncière : 1 482,63€/an
Soit par mois : 123,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - optionnel si parquet en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 826 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 416 €
Revenus locatifs : +14 826 €
Charges déductibles : -36 416 €
Résultat foncier Année 1 : -21 590 €(Déficit de 21 590 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 316 €/an
Revenus locatifs : +14 826 €
Charges déductibles : -9 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10890.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 826 €36 423 €7 126 €-21 597 €10 700 €10 897 €10 897 €
215 123 €9 137 €6 940 €5 986 €--4 911 €
315 425 €8 945 €6 747 €6 481 €---
415 734 €8 745 €6 548 €6 989 €---
516 048 €8 538 €6 341 €7 510 €---
616 369 €8 324 €6 127 €8 045 €---
716 697 €8 103 €5 905 €8 594 €---
817 031 €7 873 €5 675 €9 158 €---
917 371 €7 635 €5 437 €9 737 €---
1017 719 €7 388 €5 191 €10 330 €---
1118 073 €7 133 €4 936 €10 940 €---
1218 435 €6 869 €4 671 €11 566 €---
1318 803 €6 595 €4 397 €12 209 €---
1419 179 €6 311 €4 113 €12 869 €---
1519 563 €6 017 €3 819 €13 546 €---
1619 954 €5 712 €3 515 €14 242 €---
1720 353 €5 397 €3 199 €14 957 €---
1820 760 €5 070 €2 873 €15 690 €---
1921 176 €4 731 €2 534 €16 444 €---
2021 599 €4 381 €2 183 €17 218 €---
2122 031 €4 018 €1 820 €18 014 €---
2222 472 €3 641 €1 444 €18 830 €---
2322 921 €3 252 €1 054 €19 670 €---
2423 380 €2 848 €650 €20 532 €---
2523 847 €2 430 €232 €21 418 €---
TOTAL474 891 €185 514 €103 479 €289 377 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 114 €-3 210 €+6 324 €
2+3 114 €0 €+3 114 €
3+3 114 €+471 €+2 643 €
4+3 114 €+2 097 €+1 017 €
5+3 114 €+2 253 €+861 €
6+3 114 €+2 414 €+700 €
7+3 114 €+2 578 €+536 €
8+3 114 €+2 747 €+367 €
9+3 114 €+2 921 €+193 €
10+3 114 €+3 099 €+15 €
11+3 114 €+3 282 €-168 €
12+3 114 €+3 470 €-356 €
13+3 114 €+3 663 €-549 €
14+3 114 €+3 861 €-747 €
15+3 114 €+4 064 €-950 €
16+3 114 €+4 273 €-1 159 €
17+3 114 €+4 487 €-1 373 €
18+3 114 €+4 707 €-1 593 €
19+3 114 €+4 933 €-1 819 €
20+3 114 €+5 165 €-2 051 €
21+3 114 €+5 404 €-2 290 €
22+3 114 €+5 649 €-2 535 €
23+3 114 €+5 901 €-2 787 €
24+3 114 €+6 160 €-3 046 €
25+3 114 €+6 425 €-3 311 €
Total+77 850 €+86 813 €+-8 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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