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Maison à vendre

VilleJanaillat (23)
Surface182m²
Coût Total218 692€
Loyer Annuel14 201€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 815,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings

Charmante maison en pierre offrant de beaux volumes. Au rez-de-chaussée: cuisine avec cuisinière à bois, un salon et un espace prévu pour un futur WC. Le 1er étage se compose de 3 chambres et d'une salle de bain, 2éme etage, une spacieuse chambre d'environ 40m² avec sa salle d'eau. A l'extérieur: grange et une maison à rénover. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Janaillat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23250
Coordonnées : 46.048993, 1.772915
Total : 218 692€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 58 420€
Valeur du bien : 206 820€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1183€/mois
Loyer annuel estimé : 14201€/an
Fourchette totale : 937€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 11243€ - 17938€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :793,29 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :144 379 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :+4 021€ (+2.8%)
Marge achat-revente :-74 313€ (-51.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :63,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 135,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 760,02€
Coût de l'assurance :19 135,55€
Taxe foncière : 1 420,11€/an
Soit par mois : 118,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 183,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à bois ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 420 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation toiture/combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Remplacement fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement sol: 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rafraîchissement chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour les fenêtres, la pompe à chaleur et la salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Remplacement fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 183 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 201 €/an
Calcul : 1 183 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 692 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 729 €
Revenus locatifs : +14 201 €
Charges déductibles : -67 729 €
Résultat foncier Année 1 : -53 528 €(Déficit de 53 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 309 €/an
Revenus locatifs : +14 201 €
Charges déductibles : -9 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32128.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 201 €67 736 €7 131 €-53 535 €21 400 €32 135 €32 135 €
214 485 €9 124 €6 939 €5 361 €--26 774 €
314 775 €8 926 €6 741 €5 849 €--20 925 €
415 070 €8 721 €6 536 €6 349 €--14 576 €
515 372 €8 509 €6 324 €6 863 €--7 714 €
615 679 €8 290 €6 105 €7 389 €--325 €
715 993 €8 064 €5 879 €7 929 €---
816 313 €7 830 €5 645 €8 482 €---
916 639 €7 589 €5 403 €9 050 €---
1016 972 €7 339 €5 153 €9 633 €---
1117 311 €7 081 €4 895 €10 230 €---
1217 657 €6 814 €4 628 €10 843 €---
1318 010 €6 538 €4 353 €11 472 €---
1418 371 €6 253 €4 068 €12 118 €---
1518 738 €5 959 €3 773 €12 779 €---
1619 113 €5 654 €3 469 €13 459 €---
1719 495 €5 340 €3 154 €14 155 €---
1819 885 €5 015 €2 829 €14 870 €---
1920 283 €4 679 €2 493 €15 604 €---
2020 688 €4 331 €2 146 €16 357 €---
2121 102 €3 972 €1 787 €17 130 €---
2221 524 €3 601 €1 416 €17 923 €---
2321 955 €3 218 €1 033 €18 737 €---
2422 394 €2 822 €636 €19 572 €---
2522 842 €2 412 €227 €20 429 €---
TOTAL454 867 €215 818 €102 760 €239 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 982 €-6 420 €+9 402 €
2+2 982 €0 €+2 982 €
3+2 982 €0 €+2 982 €
4+2 982 €0 €+2 982 €
5+2 982 €0 €+2 982 €
6+2 982 €0 €+2 982 €
7+2 982 €+2 281 €+701 €
8+2 982 €+2 545 €+437 €
9+2 982 €+2 715 €+267 €
10+2 982 €+2 890 €+92 €
11+2 982 €+3 069 €-87 €
12+2 982 €+3 253 €-271 €
13+2 982 €+3 442 €-460 €
14+2 982 €+3 635 €-653 €
15+2 982 €+3 834 €-852 €
16+2 982 €+4 038 €-1 056 €
17+2 982 €+4 247 €-1 265 €
18+2 982 €+4 461 €-1 479 €
19+2 982 €+4 681 €-1 699 €
20+2 982 €+4 907 €-1 925 €
21+2 982 €+5 139 €-2 157 €
22+2 982 €+5 377 €-2 395 €
23+2 982 €+5 621 €-2 639 €
24+2 982 €+5 872 €-2 890 €
25+2 982 €+6 129 €-3 147 €
Total+74 550 €+71 715 €+2 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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