Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Dans un hameau, au calme

Bien expiré
VilleLésigny (86)
Surface54m²
Coût Total101 080€
Loyer Annuel4 325€
Rentabilité4.28%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 722,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Charmante Maison Ancienne de 1900 à Découvrir

Plongez dans le charme intemporel de cette superbe maison ancienne de 1900, située dans un cadre paisible et verdoyant. Avec ses 75 m² de surface habitable et son terrain de 421 m², cette propriété allie élégance d'antan et confort moderne.

Cette maison de caractère, avec ses 5 pièces, dont 3 chambres spacieuses, vous offre un espace de vie chaleureux et accueillant. La cuisine aménagée, avec ses ouvertures en bois, laisse entrer une lumière naturelle qui illumine chaque recoin de la maison. La salle d'eau et le WC complètent parfaitement cette demeure.

Imaginez-vous vous réveiller dans cette maison, où chaque pièce raconte une histoire. Les matinées douces, les soirées tranquilles, et les moments de détente dans votre jardin privé. Cette maison est bien plus qu'un simple logement, c'est un véritable havre de paix.

À seulement 5 minutes en voiture, vous trouverez un arrêt de bus pour vos déplacements quotidiens. À 15 minutes à pied, vos enfants pourront rejoindre l'école maternelle et l'école élémentaire. Pour vos courses et vos repas, un commerce d'alimentation générale et un restaurant se trouvent à seulement 5 minutes à pied. Et pour des moments de détente en famille, un parc et jardin est accessible en 10 minutes en voiture.

Ne manquez pas cette opportunité de posséder une maison qui allie charme historique et commodités modernes. Contactez-nous dès aujourd'hui pour une visite et laissez-vous séduire par cette perle rare.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie G, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1230.00 euros et 1700.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ROYAL FONCIER : Agent Immobilier - Isabelle NIBODEAU. Retrouvez toutes les informations sur le site :

Ville : Lésigny
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86270
Coordonnées : 46.847800, 0.776367
Total : 101 080€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 58 960€
Valeur du bien : 97 960€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 360€/mois
Loyer annuel estimé : 4325€/an
Fourchette totale : 287€ - 453€/mois
Fourchette annuelle : 3439€ - 5440€/an
Rentabilité brute :4.28%
Fourchette de rentabilité :3.40% - 5.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 521,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 854,01€
Coût de l'assurance :8 591,80€
Taxe foncière : 432,54€/an
Soit par mois : 36,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 360,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 507 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 960 €(1 092 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 240€
    Isolation toiture/combles: 54 m² × 60€/m² = 3240€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:720€
    Peinture salle à manger: 18 m² × 40€/m² = 720€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lésigny (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 325 €/an
Calcul : 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 080 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 989 €
Revenus locatifs : +4 325 €
Charges déductibles : -62 989 €
Résultat foncier Année 1 : -58 663 €(Déficit de 58 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 029 €/an
Revenus locatifs : +4 325 €
Charges déductibles : -4 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37263.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 325 €62 992 €3 256 €-58 666 €21 400 €37 266 €37 266 €
24 412 €3 944 €3 168 €468 €--36 798 €
34 500 €3 853 €3 077 €647 €--36 151 €
44 590 €3 759 €2 983 €831 €--35 320 €
54 682 €3 662 €2 885 €1 020 €--34 300 €
64 776 €3 561 €2 785 €1 214 €--33 085 €
74 871 €3 458 €2 681 €1 413 €--31 672 €
84 969 €3 351 €2 574 €1 618 €--30 054 €
95 068 €3 240 €2 464 €1 828 €--28 226 €
105 169 €3 126 €2 350 €2 044 €--26 183 €
115 273 €3 008 €2 231 €2 265 €--23 918 €
125 378 €2 886 €2 109 €2 492 €---
135 486 €2 760 €1 983 €2 726 €---
145 595 €2 629 €1 853 €2 966 €---
155 707 €2 495 €1 719 €3 212 €---
165 821 €2 356 €1 580 €3 465 €---
175 938 €2 213 €1 436 €3 725 €---
186 057 €2 064 €1 288 €3 992 €---
196 178 €1 911 €1 135 €4 267 €---
206 301 €1 753 €977 €4 548 €---
216 427 €1 589 €813 €4 838 €---
226 556 €1 420 €644 €5 135 €---
236 687 €1 246 €470 €5 441 €---
246 821 €1 066 €289 €5 755 €---
256 957 €879 €103 €6 078 €---
TOTAL138 543 €125 219 €46 854 €13 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+908 €-6 420 €+7 328 €
2+908 €0 €+908 €
3+908 €0 €+908 €
4+908 €0 €+908 €
5+908 €0 €+908 €
6+908 €0 €+908 €
7+908 €0 €+908 €
8+908 €0 €+908 €
9+908 €0 €+908 €
10+908 €0 €+908 €
11+908 €0 €+908 €
12+908 €+748 €+160 €
13+908 €+818 €+90 €
14+908 €+890 €+18 €
15+908 €+964 €-56 €
16+908 €+1 040 €-132 €
17+908 €+1 118 €-210 €
18+908 €+1 198 €-290 €
19+908 €+1 280 €-372 €
20+908 €+1 365 €-457 €
21+908 €+1 451 €-543 €
22+908 €+1 541 €-633 €
23+908 €+1 632 €-724 €
24+908 €+1 727 €-819 €
25+908 €+1 823 €-915 €
Total+22 700 €+11 173 €+11 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →