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Maison de caractère en pierre avec jardin

VilleAuriac-l'Église (15)
Surface102
Coût Total133 488
Loyer Annuel8 512
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 600 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 839,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Jardin

Charmante maison en pierre avec gros oeuvre en excellent état. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une belle pièce de vie avec cuisine aménagée, un salon, une chambre ainsi qu'une salle d'eau. À l'étage, la maison dispose de deux chambres et de combles aménagés pouvant faire office de chambre supplémentaire, bureau ou espace détente. En face de la maison, un petit jardin avec terrasse en bois aménagée permet de profiter pleinement de la vue dégagée sur la campagne environnante. Une cave et un atelier d'environ 20 m2 complètent le bien. Chauffage par cuisinière à bois et radiateurs électriques. Maison idéale pour résidence principale, maison secondaire ou projet locatif dans un cadre naturel et préservé. Cette annonce vous est proposée par MARSAL Marc - EI - NoRSAC: 990 802 829, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Aurillac Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=3457

Ville : Auriac-l'Église
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15500
Coordonnées : 45.270121, 3.141733
Total : 133 488
Prix d'acquisition : 85 600
Travaux : 41 040
Valeur du bien : 126 640
Frais de notaire : 6 848
Coût estimé : 6 848
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8512€/an
Fourchette totale : 491€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 5892€ - 12297€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 108,28 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :113 045
Prix d'achat :85 600
Décote à l'achat :-27 445 (-24.3%)
Marge achat-revente :-20 443€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 488
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 087,96
Coût de l'assurance :11 680,20
Taxe foncière : 851,18€/an
Soit par mois : 70,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par cuisinière à bois et radiateurs électriques
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 040(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 140
    Isolation combles perdus: 102 m² × 70€/m² = 7140€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600
    Parquet flottant: 40 m² × 90€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auriac-l'Église (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 512 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 488 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 667
Revenus locatifs : +8 512
Charges déductibles : -46 667
Résultat foncier Année 1 : -38 155(Déficit de 38 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 755
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 627 €/an
Revenus locatifs : +8 512
Charges déductibles : -5 627
Résultat foncier Années 2+ : 2 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16755.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 640(65% de 85 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 023 €/an
Calcul : 55 640 € × 3,636% = 2 023
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 51246 6714 313-38 15921 400 €16 759 €16 759 €
28 6825 5154 1963 167--13 592 €
38 8565 3944 0763 461--10 130 €
49 0335 2703 9513 763--6 367 €
59 2135 1413 8234 072--2 295 €
69 3985 0093 6904 389---
79 5864 8713 5534 714---
89 7774 7303 4115 048---
99 9734 5833 2655 390---
1010 1724 4323 1135 741---
1110 3764 2762 9576 100---
1210 5834 1142 7966 469---
1310 7953 9472 6296 848---
1411 0113 7752 4567 236---
1511 2313 5972 2787 635---
1611 4563 4122 0948 043---
1711 6853 2221 9048 463---
1811 9193 0261 7078 893---
1912 1572 8231 5049 334---
2012 4002 6131 2959 787---
2112 6482 3961 07810 252---
2212 9012 17285410 729---
2313 1591 94162311 218---
2413 4221 70238411 720---
2513 6911 45513712 236---
TOTAL272 637136 08862 088136 54921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 549
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787-6 420+8 207
2+1 7870+1 787
3+1 7870+1 787
4+1 7870+1 787
5+1 7870+1 787
6+1 787+628+1 159
7+1 787+1 414+373
8+1 787+1 514+273
9+1 787+1 617+170
10+1 787+1 722+65
11+1 787+1 830-43
12+1 787+1 941-154
13+1 787+2 054-267
14+1 787+2 171-384
15+1 787+2 290-503
16+1 787+2 413-626
17+1 787+2 539-752
18+1 787+2 668-881
19+1 787+2 800-1 013
20+1 787+2 936-1 149
21+1 787+3 076-1 289
22+1 787+3 219-1 432
23+1 787+3 365-1 578
24+1 787+3 516-1 729
25+1 787+3 671-1 884
Total+44 675+40 965+3 710
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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