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Maison à vendre

VilleRochechouart (87)
Surface80m²
Coût Total118 024€
Loyer Annuel6 760€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 800 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 660 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 2 chambres

Aux portes de Rochechouart, découvrez cet ensemble immobilier à rénover au fort potentiel. Idéal pour un investissement, la maison offre deux belles pièces lumineuses dont une cuisine, deux grandes chambres, une salle d'eau et WC séparés. La grange avec son jardin attenant. Un terrain verdoyant proche du hameau. A voir sans tarder.

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.821187, 0.843090
Total : 118 024€
Prix d'acquisition : 52 800€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 113 800€
Frais de notaire : 4 224€
Coût estimé : 4 224€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6760€/an
Fourchette totale : 422€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5062€ - 9028€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :967,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 366 €
Prix d'achat :52 800 €
Décote à l'achat :-24 566€ (-31.8%)
Marge achat-revente :-40 658€ (-52.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 607,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 457,67€
Coût de l'assurance :8 851,80€
Taxe foncière : 675,97€/an
Soit par mois : 56,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 80 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 000€
    Isolation combles: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Rafraîchissement parquet et peinture: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 760 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 024 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 875 €
Revenus locatifs : +6 760 €
Charges déductibles : -65 875 €
Résultat foncier Année 1 : -59 115 €(Déficit de 59 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 875 €/an
Revenus locatifs : +6 760 €
Charges déductibles : -4 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37714.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 320 €(65% de 52 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 248 €/an
Calcul : 34 320 € × 3,636% = 1 248 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 760 €65 878 €3 848 €-59 119 €21 400 €37 719 €37 719 €
26 895 €4 775 €3 745 €2 120 €--35 599 €
37 033 €4 668 €3 638 €2 365 €--33 234 €
47 173 €4 557 €3 527 €2 616 €--30 617 €
57 317 €4 443 €3 413 €2 874 €--27 743 €
67 463 €4 325 €3 295 €3 139 €--24 605 €
77 613 €4 203 €3 173 €3 410 €--21 195 €
87 765 €4 076 €3 046 €3 688 €--17 506 €
97 920 €3 946 €2 916 €3 974 €--13 532 €
108 078 €3 811 €2 781 €4 267 €--9 265 €
118 240 €3 672 €2 642 €4 568 €--4 697 €
128 405 €3 528 €2 498 €4 877 €---
138 573 €3 379 €2 349 €5 194 €---
148 744 €3 225 €2 195 €5 519 €---
158 919 €3 066 €2 036 €5 853 €---
169 098 €2 902 €1 872 €6 196 €---
179 280 €2 732 €1 702 €6 547 €---
189 465 €2 557 €1 527 €6 908 €---
199 655 €2 375 €1 345 €7 279 €---
209 848 €2 188 €1 158 €7 660 €---
2110 045 €1 994 €964 €8 050 €---
2210 245 €1 794 €764 €8 451 €---
2310 450 €1 587 €557 €8 863 €---
2410 659 €1 373 €343 €9 286 €---
2510 873 €1 153 €122 €9 720 €---
TOTAL216 516 €142 209 €55 458 €74 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 420 €-6 420 €+7 840 €
2+1 420 €0 €+1 420 €
3+1 420 €0 €+1 420 €
4+1 420 €0 €+1 420 €
5+1 420 €0 €+1 420 €
6+1 420 €0 €+1 420 €
7+1 420 €0 €+1 420 €
8+1 420 €0 €+1 420 €
9+1 420 €0 €+1 420 €
10+1 420 €0 €+1 420 €
11+1 420 €0 €+1 420 €
12+1 420 €+1 463 €-43 €
13+1 420 €+1 558 €-138 €
14+1 420 €+1 656 €-236 €
15+1 420 €+1 756 €-336 €
16+1 420 €+1 859 €-439 €
17+1 420 €+1 964 €-544 €
18+1 420 €+2 073 €-653 €
19+1 420 €+2 184 €-764 €
20+1 420 €+2 298 €-878 €
21+1 420 €+2 415 €-995 €
22+1 420 €+2 535 €-1 115 €
23+1 420 €+2 659 €-1 239 €
24+1 420 €+2 786 €-1 366 €
25+1 420 €+2 916 €-1 496 €
Total+35 500 €+23 701 €+11 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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