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maison vente 4 pieces argent sur sauldre 65m2

Bien expiré
VilleArgent-sur-Sauldre (18)
Surface65
Coût Total57 792
Loyer Annuel5 358
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 767,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre à Argent-sur-Sauldre – Idéal premier achat ou projet de rénovation ! Découvrez cette maison de 65 m² habitables sur un terrain de 800 m², offrant un beau potentiel d’aménagement. Elle se compose d’un séjour lumineux, d’une cuisine indépendante, de 3 chambres, d’une salle de bain et d’un WC. Édifiée en 1964, cette maison individuelle est libre de toute occupation et bénéficie d’un vaste sous-sol avec garage d’environ 69 m², parfait pour le stationnement, le stockage ou un atelier. Des travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout son potentiel et d’en faire un véritable cocon à votre image. Jardin agréable, environnement calme et proximité des commodités. Une opportunité rare à petit prix pour investisseurs, bricoleurs ou primo-accédants. À visiter sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Baptiste Ponston mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Paris sous le numéro 949389902, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Argent-sur-Sauldre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18410
Total : 57 792
Prix d'acquisition : 49 900
Travaux : 3 900
Valeur du bien : 53 800
Frais de notaire : 3 992
Coût estimé : 3 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 447€/mois
Loyer annuel estimé : 5358€/an
Fourchette totale : 336€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4026€ - 7131€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :932,77 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 630
Prix d'achat :49 900
Décote à l'achat :-10 730 (-17.7%)
Marge achat-revente :2 838€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 792
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :290,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :16,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 307,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 283,31
Coût de l'assurance :5 056,80
Taxe foncière : 535,81€/an
Soit par mois : 44,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 446,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 351,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 358 €/an
Calcul : 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 792 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 202 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 653
Revenus locatifs : +5 358
Charges déductibles : -6 653
Résultat foncier Année 1 : -1 295(Déficit de 1 295 €)
Imputable sur revenu global : 1 295
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 753 €/an
Revenus locatifs : +5 358
Charges déductibles : -2 753
Résultat foncier Années 2+ : 2 605 €/an
Prix d'achat du bien : 49 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 3586 6552 016-1 2961 296 €--
25 4652 7021 9642 763---
35 5752 6471 9092 927---
45 6862 5911 8533 095---
55 8002 5331 7943 267---
65 9162 4721 7343 444---
76 0342 4091 6713 625---
86 1552 3441 6063 811---
96 2782 2771 5394 001---
106 4032 2071 4694 196---
116 5322 1351 3974 397---
126 6622 0601 3224 602---
136 7951 9821 2444 813---
146 9311 9021 1645 029---
157 0701 8191 0815 251---
167 2111 7339955 479---
177 3561 6439055 712---
187 5031 5518135 952---
197 6531 4557176 198---
207 8061 3566186 450---
217 9621 2535156 709---
228 1211 1474096 974---
238 2841 0362987 247---
248 4499221847 527---
258 618804667 814---
TOTAL171 62251 63529 283119 9871 296Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 389
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 987
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 125 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 125-389+1 514
2+1 125+829+296
3+1 125+878+247
4+1 125+929+196
5+1 125+980+145
6+1 125+1 033+92
7+1 125+1 087+38
8+1 125+1 143-18
9+1 125+1 200-75
10+1 125+1 259-134
11+1 125+1 319-194
12+1 125+1 381-256
13+1 125+1 444-319
14+1 125+1 509-384
15+1 125+1 575-450
16+1 125+1 644-519
17+1 125+1 714-589
18+1 125+1 786-661
19+1 125+1 859-734
20+1 125+1 935-810
21+1 125+2 013-888
22+1 125+2 092-967
23+1 125+2 174-1 049
24+1 125+2 258-1 133
25+1 125+2 344-1 219
Total+28 125+35 996+-7 871
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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