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Vente maison 6 pièces 130 m² Massat (09320) - Superimmo

Bien expiré
VilleMassat (09)
Surface130
Coût Total177 206
Loyer Annuel11 151
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 580 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 666 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MASSAT - est une commune française, située dans le département de l'Ariège en région Occitanie. dans le parc naturel régional des Pyrénées ariègeoise très prisé des amoureux de la montagne et de la nature préservée, la région offre des paysages de montagnes pour ballades ou randonnées, et sites uniques, également idéal pour une qualité de vie calme et douce loin des tumultes pour se ressourcer, avec ses lacs et un point culminant à 3000 m Sur le plan historique et culturel, la commune fait partie du Couserans, pays aux racines gasconnes structuré par le cours du Salat. cette maison de village offre toutes les possibilités de résidence principale ou secondaire, ou location, avec ses commerces de proximité, avec un fort potentiel, elle occupe 3 niveaux, également la possibilité de 2 appartements indépendants, les plus, son atelier et son grand garage, Un jardin non attenant situé à quelques mètres pur un potager ou une aire de détente. après quelques travaux, elle saura rendre heureux ceux qui lui rendront son charme d'origine. A VOIR Honoraires de 11 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (78 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Gilda BERTHELOT inscrite au RSAC de TOULOUSE n° 312 861 131 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Massat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09320
Total : 177 206
Prix d'acquisition : 86 580
Travaux : 83 700
Valeur du bien : 170 280
Frais de notaire : 6 926
Coût estimé : 6 926
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11151€/an
Fourchette totale : 693€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 8319€ - 14946€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 162,63 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 142
Prix d'achat :86 580
Décote à l'achat :-64 562 (-42.7%)
Marge achat-revente :-26 064€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 206
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :51,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 375,38
Coût de l'assurance :15 505,52
Taxe foncière : 1 115,06€/an
Soit par mois : 92,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 023,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie
Quantité: 130 m²
Raison: Tuyauterie en bon état à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 700(644 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 800
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:900
    Tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:10 400
    Mise à niveau plomberie: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 151 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 206 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 401
Revenus locatifs : +11 151
Charges déductibles : -91 401
Résultat foncier Année 1 : -80 251(Déficit de 80 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 851
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 701 €/an
Revenus locatifs : +11 151
Charges déductibles : -7 701
Résultat foncier Années 2+ : 3 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58850.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 580
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 277(65% de 86 580 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 046 €/an
Calcul : 56 277 € × 3,636% = 2 046
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 15191 4075 972-80 25621 400 €58 856 €58 856 €
211 3747 5495 8133 825--55 031 €
311 6017 3855 6504 216--50 815 €
411 8337 2155 4804 618--46 197 €
512 0707 0405 3055 030--41 168 €
612 3116 8585 1235 453--35 715 €
712 5576 6714 9355 887--29 828 €
812 8096 4764 7416 332--23 496 €
913 0656 2764 5406 789--16 707 €
1013 3266 0684 3327 258--9 449 €
1113 5925 8524 1177 740--1 709 €
1213 8645 6303 8958 234---
1314 1425 4003 6648 742---
1414 4245 1613 4269 263---
1514 7134 9153 1799 798---
1615 0074 6602 92410 348---
1715 3074 3962 66110 912---
1815 6134 1232 38711 491---
1915 9263 8402 10512 086---
2016 2443 5481 81312 696---
2116 5693 2461 51013 324---
2216 9012 9331 19713 968---
2317 2392 60987414 630---
2417 5832 27453915 309---
2517 9351 92719216 008---
TOTAL357 156213 45786 375143 69921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 699
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342-6 420+8 762
2+2 3420+2 342
3+2 3420+2 342
4+2 3420+2 342
5+2 3420+2 342
6+2 3420+2 342
7+2 3420+2 342
8+2 3420+2 342
9+2 3420+2 342
10+2 3420+2 342
11+2 3420+2 342
12+2 342+2 470-128
13+2 342+2 623-281
14+2 342+2 779-437
15+2 342+2 939-597
16+2 342+3 104-762
17+2 342+3 273-931
18+2 342+3 447-1 105
19+2 342+3 626-1 284
20+2 342+3 809-1 467
21+2 342+3 997-1 655
22+2 342+4 190-1 848
23+2 342+4 389-2 047
24+2 342+4 593-2 251
25+2 342+4 802-2 460
Total+58 550+43 622+14 928
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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