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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface116m²
Coût Total181 028€
Loyer Annuel11 009€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 936,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 116 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Parquet, Chauffage individuel gaz, 2 Parkings, Terrain de 747 m²

VIERZON. Quartier Saint Martin. Maison élevée sur sous-sol offrant un beau volume avec hauteur sous plafond et parquet ancien plein de charme. Elle comprend 4 chambres et 2 salles d'eau, idéale pour une famille. Son fort potentiel permet d'imaginer de nombreux aménagements selon vos besoins. Vous apprécierez son agréable jardin.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.236040, 2.056370
Total : 181 028€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 63 740€
Valeur du bien : 172 340€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11009€/an
Fourchette totale : 736€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8836€ - 13717€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 028€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 934,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 912,62€
Coût de l'assurance :15 387,38€
Taxe foncière : 1 100,90€/an
Soit par mois : 91,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 740 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 440€
    Isolation combles: 116 m² × 40€/m² = 4640€ (pose comprise), Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (pose comprise), Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose comprises), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (fourniture et pose comprises), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et pose comprises), Main d'œuvre: 200€
  • Salle à manger - Rafraîchissement:700€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (fourniture et pose comprises), Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 009 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 028 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 281 €
Revenus locatifs : +11 009 €
Charges déductibles : -71 281 €
Résultat foncier Année 1 : -60 272 €(Déficit de 60 272 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 872 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 541 €/an
Revenus locatifs : +11 009 €
Charges déductibles : -7 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38872.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 009 €71 287 €5 831 €-60 278 €21 400 €38 878 €38 878 €
211 229 €7 389 €5 673 €3 840 €--35 038 €
311 454 €7 226 €5 510 €4 227 €--30 811 €
411 683 €7 058 €5 342 €4 625 €--26 186 €
511 917 €6 884 €5 168 €5 032 €--21 154 €
612 155 €6 704 €4 988 €5 450 €--15 703 €
712 398 €6 519 €4 802 €5 879 €--9 824 €
812 646 €6 327 €4 611 €6 319 €--3 505 €
912 899 €6 129 €4 413 €6 770 €---
1013 157 €5 924 €4 208 €7 233 €---
1113 420 €5 713 €3 996 €7 707 €---
1213 688 €5 494 €3 778 €8 194 €---
1313 962 €5 269 €3 552 €8 693 €---
1414 241 €5 036 €3 319 €9 206 €---
1514 526 €4 795 €3 078 €9 732 €---
1614 817 €4 546 €2 829 €10 271 €---
1715 113 €4 289 €2 572 €10 824 €---
1815 415 €4 023 €2 307 €11 392 €---
1915 724 €3 749 €2 032 €11 975 €---
2016 038 €3 465 €1 749 €12 573 €---
2116 359 €3 173 €1 456 €13 186 €---
2216 686 €2 870 €1 154 €13 816 €---
2317 020 €2 558 €841 €14 462 €---
2417 360 €2 235 €518 €15 125 €---
2517 707 €1 901 €185 €15 806 €---
TOTAL352 622 €190 563 €83 913 €162 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 312 €-6 420 €+8 732 €
2+2 312 €0 €+2 312 €
3+2 312 €0 €+2 312 €
4+2 312 €0 €+2 312 €
5+2 312 €0 €+2 312 €
6+2 312 €0 €+2 312 €
7+2 312 €0 €+2 312 €
8+2 312 €0 €+2 312 €
9+2 312 €+979 €+1 333 €
10+2 312 €+2 170 €+142 €
11+2 312 €+2 312 €0 €
12+2 312 €+2 458 €-146 €
13+2 312 €+2 608 €-296 €
14+2 312 €+2 762 €-450 €
15+2 312 €+2 919 €-607 €
16+2 312 €+3 081 €-769 €
17+2 312 €+3 247 €-935 €
18+2 312 €+3 418 €-1 106 €
19+2 312 €+3 592 €-1 280 €
20+2 312 €+3 772 €-1 460 €
21+2 312 €+3 956 €-1 644 €
22+2 312 €+4 145 €-1 833 €
23+2 312 €+4 339 €-2 027 €
24+2 312 €+4 538 €-2 226 €
25+2 312 €+4 742 €-2 430 €
Total+57 800 €+48 618 €+9 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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