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Achat : Appartement Breteuil (27160)

Bien expiré
VilleBreteuil (27)
Surface100m²
Coût Total180 540€
Loyer Annuel10 837€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces, 2 chambres, Structure/extérieur à restaurer

Breteuil Centre - Idéalement placé - Immeuble d'environ 100 m² comprenant :

  • Local commercial d'environ 30 m² avec vitrine d'angle.

  • Appartement en duplex d'environ 70 m² comprenant : entrée, salon, séjour, cuisine, 2 chambres avec placards et s... V...

Ville : Breteuil
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27160
Coordonnées : 48.851720, 0.897340
Total : 180 540€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 63 900€
Valeur du bien : 171 900€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10837€/an
Fourchette totale : 738€ - 1106€/mois
Fourchette annuelle : 8852€ - 13267€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 945,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 711,64€
Coût de l'assurance :15 345,90€
Taxe foncière : 1 083,67€/an
Soit par mois : 90,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs dénudés, sols en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 900 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:8 400€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 400€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:7 200€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Breteuil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 837 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 658 €
Revenus locatifs : +10 837 €
Charges déductibles : -71 658 €
Résultat foncier Année 1 : -60 821 €(Déficit de 60 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 421 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 758 €/an
Revenus locatifs : +10 837 €
Charges déductibles : -7 758 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39421.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 837 €71 664 €6 066 €-60 827 €21 400 €39 427 €39 427 €
211 053 €7 603 €5 905 €3 451 €--35 976 €
311 274 €7 436 €5 738 €3 839 €--32 138 €
411 500 €7 264 €5 566 €4 236 €--27 901 €
511 730 €7 085 €5 388 €4 645 €--23 256 €
611 965 €6 901 €5 203 €5 064 €--18 192 €
712 204 €6 710 €5 012 €5 494 €--12 698 €
812 448 €6 512 €4 815 €5 936 €--6 763 €
912 697 €6 308 €4 611 €6 389 €--374 €
1012 951 €6 097 €4 399 €6 854 €---
1113 210 €5 878 €4 181 €7 332 €---
1213 474 €5 652 €3 954 €7 822 €---
1313 744 €5 418 €3 720 €8 326 €---
1414 018 €5 176 €3 478 €8 843 €---
1514 299 €4 925 €3 228 €9 373 €---
1614 585 €4 666 €2 969 €9 918 €---
1714 876 €4 398 €2 701 €10 478 €---
1815 174 €4 121 €2 424 €11 053 €---
1915 477 €3 834 €2 137 €11 643 €---
2015 787 €3 537 €1 840 €12 250 €---
2116 103 €3 230 €1 533 €12 872 €---
2216 425 €2 913 €1 215 €13 512 €---
2316 753 €2 584 €887 €14 169 €---
2417 088 €2 244 €547 €14 844 €---
2517 430 €1 893 €195 €15 538 €---
TOTAL347 102 €194 049 €87 712 €153 053 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 053 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 276 €-6 420 €+8 696 €
2+2 276 €0 €+2 276 €
3+2 276 €0 €+2 276 €
4+2 276 €0 €+2 276 €
5+2 276 €0 €+2 276 €
6+2 276 €0 €+2 276 €
7+2 276 €0 €+2 276 €
8+2 276 €0 €+2 276 €
9+2 276 €0 €+2 276 €
10+2 276 €+1 944 €+332 €
11+2 276 €+2 200 €+76 €
12+2 276 €+2 347 €-71 €
13+2 276 €+2 498 €-222 €
14+2 276 €+2 653 €-377 €
15+2 276 €+2 812 €-536 €
16+2 276 €+2 976 €-700 €
17+2 276 €+3 143 €-867 €
18+2 276 €+3 316 €-1 040 €
19+2 276 €+3 493 €-1 217 €
20+2 276 €+3 675 €-1 399 €
21+2 276 €+3 862 €-1 586 €
22+2 276 €+4 054 €-1 778 €
23+2 276 €+4 251 €-1 975 €
24+2 276 €+4 453 €-2 177 €
25+2 276 €+4 661 €-2 385 €
Total+56 900 €+45 916 €+10 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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