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Appartement 4 pièces 72 m²

VilleChâteauroux (36)
Surface72m²
Coût Total98 400€
Loyer Annuel7 319€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 763,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 72 m²

Exclusivité: Appartement T4/5 au 4e et dernier étage : Cuisine séparée, séjour de 28m2, Salle d'eau, buanderie et 3 chambres. Une place de parking privative. Rafraichissement à prévoir

Surface : 72 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/04/2026

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.793070, 1.681813
Total : 98 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 94 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7319€/an
Fourchette totale : 474€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5692€ - 9409€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :779,22 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 104 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-1 104€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-42 296€ (-75.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 521,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 384,08€
Coût de l'assurance :8 610,00€
Taxe foncière : 731,87€/an
Soit par mois : 60,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 609,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, classe D inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 72 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres (prises, éclairage).
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 319 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 477 €
Revenus locatifs : +7 319 €
Charges déductibles : -43 477 €
Résultat foncier Année 1 : -36 158 €(Déficit de 36 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 477 €/an
Revenus locatifs : +7 319 €
Charges déductibles : -4 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14758.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 319 €43 480 €3 404 €-36 162 €21 400 €14 762 €14 762 €
27 465 €4 391 €3 315 €3 074 €--11 688 €
37 614 €4 299 €3 223 €3 316 €--8 372 €
47 767 €4 203 €3 127 €3 563 €--4 809 €
57 922 €4 104 €3 028 €3 818 €--991 €
68 080 €4 002 €2 925 €4 079 €---
78 242 €3 895 €2 819 €4 347 €---
88 407 €3 785 €2 709 €4 621 €---
98 575 €3 671 €2 595 €4 904 €---
108 746 €3 554 €2 477 €5 193 €---
118 921 €3 431 €2 355 €5 490 €---
129 100 €3 305 €2 229 €5 795 €---
139 282 €3 174 €2 098 €6 108 €---
149 467 €3 038 €1 962 €6 429 €---
159 657 €2 898 €1 822 €6 759 €---
169 850 €2 752 €1 676 €7 098 €---
1710 047 €2 602 €1 525 €7 445 €---
1810 248 €2 446 €1 369 €7 802 €---
1910 453 €2 284 €1 208 €8 169 €---
2010 662 €2 117 €1 041 €8 545 €---
2110 875 €1 944 €867 €8 932 €---
2211 093 €1 764 €688 €9 328 €---
2311 315 €1 578 €502 €9 736 €---
2411 541 €1 386 €310 €10 155 €---
2511 772 €1 187 €111 €10 585 €---
TOTAL234 419 €115 291 €49 384 €119 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 537 €-6 420 €+7 957 €
2+1 537 €0 €+1 537 €
3+1 537 €0 €+1 537 €
4+1 537 €0 €+1 537 €
5+1 537 €0 €+1 537 €
6+1 537 €+926 €+611 €
7+1 537 €+1 304 €+233 €
8+1 537 €+1 386 €+151 €
9+1 537 €+1 471 €+66 €
10+1 537 €+1 558 €-21 €
11+1 537 €+1 647 €-110 €
12+1 537 €+1 738 €-201 €
13+1 537 €+1 832 €-295 €
14+1 537 €+1 929 €-392 €
15+1 537 €+2 028 €-491 €
16+1 537 €+2 129 €-592 €
17+1 537 €+2 234 €-697 €
18+1 537 €+2 341 €-804 €
19+1 537 €+2 451 €-914 €
20+1 537 €+2 564 €-1 027 €
21+1 537 €+2 679 €-1 142 €
22+1 537 €+2 799 €-1 262 €
23+1 537 €+2 921 €-1 384 €
24+1 537 €+3 046 €-1 509 €
25+1 537 €+3 175 €-1 638 €
Total+38 425 €+35 738 €+2 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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