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Appartement 5 pièces 108 m²

VilleBar-le-Duc (55)
Surface108
Coût Total117 450
Loyer Annuel9 614
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 694,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 108 m²

Situé dans une résidence calme et bien entretenue, ce spacieux appartement traversant est très agréable, offrant de beaux volumes et une excellente luminosité avec son orientation plein Sud. Il se compose d'une entrée accueillante, d'un spacieux séjour et d'une cuisine contemporaine entièrement équipée, l'ensemble ouvrant sur une agréable loggia, idéale pour vos moments de détente. L'espace nuit comprend quatre chambres confortables, une salle de douche moderne et un WC indépendant. Ce bien fonctionnel et bien agencé dispose également d'un parking privatif et d'un cellier pour plus de confort au quotidien. Ses atouts: Appartement traversant et lumineux / Cuisine ouverte contemporaine et équipée / 4 chambres / Loggia exposée plein sud / Parking et cellier inclus Ce bien est en parfait état, avec une vue panoramique exceptionnelle sur la ville. Idéal si vous êtes en quête d'un espace de vie spacieux et agréable. Vous n'avez plus qu'à poser vos valises!

Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/12/2024

Consommation énergie primaire : 309 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 304 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 290 € et 3 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.785908, 5.156140
Total : 117 450
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 36 450
Valeur du bien : 111 450
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9614€/an
Fourchette totale : 599€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7187€ - 12862€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :690,72 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 598
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :+402 (+0.5%)
Marge achat-revente :-42 852€ (-57.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 628,36
Coût de l'assurance :10 276,87
Taxe foncière : 961,41€/an
Soit par mois : 80,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 450(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 450 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 613
Revenus locatifs : +9 614
Charges déductibles : -41 613
Résultat foncier Année 1 : -31 999(Déficit de 31 999 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 599
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 163 €/an
Revenus locatifs : +9 614
Charges déductibles : -5 163
Résultat foncier Années 2+ : 4 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10599.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 61441 6173 795-32 00321 400 €10 603 €10 603 €
29 8065 0653 6924 742--5 861 €
310 0024 9593 5865 044--817 €
410 2034 8493 4775 353---
510 4074 7363 3645 670---
610 6154 6193 2475 995---
710 8274 4993 1266 328---
811 0444 3743 0016 670---
911 2644 2452 8737 019---
1011 4904 1122 7397 378---
1111 7193 9742 6027 745---
1211 9543 8322 4608 122---
1312 1933 6852 3138 508---
1412 4373 5342 1618 903---
1512 6863 3772 0049 309---
1612 9393 2151 8439 724---
1713 1983 0481 67510 150---
1813 4622 8751 50210 587---
1913 7312 6961 32411 035---
2014 0062 5121 13911 494---
2114 2862 32194811 965---
2214 5722 12475112 448---
2314 8631 92054812 943---
2415 1601 71033813 450---
2515 4641 49312013 971---
TOTAL307 941125 39054 628182 55121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 551
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 019-6 420+8 439
2+2 0190+2 019
3+2 0190+2 019
4+2 019+1 361+658
5+2 019+1 701+318
6+2 019+1 799+220
7+2 019+1 899+120
8+2 019+2 001+18
9+2 019+2 106-87
10+2 019+2 213-194
11+2 019+2 324-305
12+2 019+2 436-417
13+2 019+2 552-533
14+2 019+2 671-652
15+2 019+2 793-774
16+2 019+2 917-898
17+2 019+3 045-1 026
18+2 019+3 176-1 157
19+2 019+3 311-1 292
20+2 019+3 448-1 429
21+2 019+3 590-1 571
22+2 019+3 734-1 715
23+2 019+3 883-1 864
24+2 019+4 035-2 016
25+2 019+4 191-2 172
Total+50 475+54 765+-4 290
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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