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Maison à vendre

VilleGesvres (53)
Surface157m²
Coût Total210 510€
Loyer Annuel11 006€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 130 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 867,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 29 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Venez découvrir cette maison de 148m² sur un terrain de plus de 3000m², située au calme à proximité de Gesvres dans les Alpes Mancelles.

Actuellement exploitée en gîte, cette maison se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine aménagée, d'un grand salon et de sa cheminée, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un WC. A l'étage une jolie mezzanine en pierres apparentes mène à deux chambres, une salle de bain et un WC. Un hangar de 400m² et de nombreuses dépendances complètent ce bien.

L'endroit est idéal pour un projet de vie familial, gîte, investissement locatif ou pour un artisan. A vous de créer vos rêves ! N'hésitez pas à me contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 136 130 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Véronique MEZIERE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Angers sous le numéro 520009846

Ville : Gesvres
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53370
Coordonnées : 48.380351, -0.160489
Total : 210 510€
Prix d'acquisition : 136 130€
Travaux : 63 490€
Valeur du bien : 199 620€
Frais de notaire : 10 890€
Coût estimé : 10 890€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 5.84€/m²/mois
Fourchette : 4.53€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11006€/an
Fourchette totale : 711€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 8536€ - 14191€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :987,65 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :155 061 €
Prix d'achat :136 130 €
Décote à l'achat :-18 931€ (-12.2%)
Marge achat-revente :-55 449€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 092,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 915,43€
Coût de l'assurance :18 419,63€
Taxe foncière : 1 100,63€/an
Soit par mois : 91,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Amélioration nécessaire pour modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 490 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 490€
    Isolation toiture: 157 m² × 70€/m² = 10990€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture chambres: 45 m² × 60€/m² = 2700€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 990€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 006 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 510 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 185 €
Revenus locatifs : +11 006 €
Charges déductibles : -72 185 €
Résultat foncier Année 1 : -61 178 €(Déficit de 61 178 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 695 €/an
Revenus locatifs : +11 006 €
Charges déductibles : -8 695 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39778.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 130 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 485 €(65% de 136 130 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 218 €/an
Calcul : 88 485 € × 3,636% = 3 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 006 €72 191 €6 864 €-61 185 €21 400 €39 785 €39 785 €
211 226 €8 517 €6 679 €2 710 €--37 075 €
311 451 €8 326 €6 488 €3 125 €--33 950 €
411 680 €8 128 €6 291 €3 552 €--30 399 €
511 914 €7 925 €6 087 €3 989 €--26 410 €
612 152 €7 714 €5 876 €4 438 €--21 971 €
712 395 €7 496 €5 659 €4 899 €--17 073 €
812 643 €7 271 €5 434 €5 372 €--11 701 €
912 896 €7 038 €5 201 €5 857 €--5 843 €
1013 154 €6 798 €4 960 €6 356 €---
1113 417 €6 549 €4 712 €6 867 €---
1213 685 €6 293 €4 455 €7 392 €---
1313 959 €6 027 €4 190 €7 931 €---
1414 238 €5 753 €3 915 €8 485 €---
1514 523 €5 469 €3 632 €9 053 €---
1614 813 €5 176 €3 339 €9 637 €---
1715 109 €4 874 €3 036 €10 236 €---
1815 411 €4 561 €2 723 €10 851 €---
1915 720 €4 237 €2 400 €11 483 €---
2016 034 €3 903 €2 065 €12 131 €---
2116 355 €3 557 €1 720 €12 797 €---
2216 682 €3 200 €1 363 €13 482 €---
2317 016 €2 831 €994 €14 184 €---
2417 356 €2 450 €613 €14 906 €---
2517 703 €2 056 €218 €15 647 €---
TOTAL352 535 €208 341 €98 915 €144 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 311 €-6 420 €+8 731 €
2+2 311 €0 €+2 311 €
3+2 311 €0 €+2 311 €
4+2 311 €0 €+2 311 €
5+2 311 €0 €+2 311 €
6+2 311 €0 €+2 311 €
7+2 311 €0 €+2 311 €
8+2 311 €0 €+2 311 €
9+2 311 €0 €+2 311 €
10+2 311 €+154 €+2 157 €
11+2 311 €+2 060 €+251 €
12+2 311 €+2 218 €+93 €
13+2 311 €+2 379 €-68 €
14+2 311 €+2 545 €-234 €
15+2 311 €+2 716 €-405 €
16+2 311 €+2 891 €-580 €
17+2 311 €+3 071 €-760 €
18+2 311 €+3 255 €-944 €
19+2 311 €+3 445 €-1 134 €
20+2 311 €+3 639 €-1 328 €
21+2 311 €+3 839 €-1 528 €
22+2 311 €+4 044 €-1 733 €
23+2 311 €+4 255 €-1 944 €
24+2 311 €+4 472 €-2 161 €
25+2 311 €+4 694 €-2 383 €
Total+57 775 €+43 258 €+14 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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