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maison vente 6 pieces villognon 104m2

VilleVillognon (16)
Surface104m²
Coût Total173 320€
Loyer Annuel8 927€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 048,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village de Villognon offrant 127 m² habitables sur un terrain de 415 m². Proposée à la vente avec des travaux de rénovation à prévoir, elle représente une belle possibilité pour qui souhaite personnaliser entièrement son intérieur selon ses goûts.

La maison s'articule autour d'une entrée qui dessert l'ensemble des pièces de vie. Le salon, lumineux et bien dimensionné, constitue le cœur de la maison. La cuisine, vaste avec ses 24,58 m², offre un espace convivial à aménager selon vos envies. A l'étage, 4 chambres, dont deux spacieuses et deux plus fonctionnelles, permettent d'accueillir confortablement toute la famille. La salle de bain complète l'ensemble, accompagnée d'un WC séparé.

Une buanderie fonctionnelle vient compléter les espaces intérieurs, apportant un confort pratique au quotidien. Le chauffage électrique individuel par radiateurs assure une gestion autonome des températures. Découvrez le potentiel de cette maison de village.

Contactez-nous pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Bruno Papon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ANGOULÊME sous le numéro 887803369, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villognon
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Total : 173 320€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 55 600€
Valeur du bien : 164 600€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8927€/an
Fourchette totale : 607€ - 912€/mois
Fourchette annuelle : 7283€ - 10942€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,99 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 279 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :+23 721€ (+27.8%)
Marge achat-revente :-88 041€ (-103.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 440,42€
Coût de l'assurance :15 165,50€
Taxe foncière : 892,69€/an
Soit par mois : 74,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation pour 104 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 104 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 200€
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Revêtement de sol - Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (pose incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (électroménager et peinture inclus)
  • Électricité générale:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:5 200€
    Mise à jour plomberie: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villognon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 745 €
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -62 745 €
Résultat foncier Année 1 : -53 818 €(Déficit de 53 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 145 €/an
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -7 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32418.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 927 €62 751 €5 651 €-53 824 €21 400 €32 424 €32 424 €
29 105 €6 999 €5 499 €2 107 €--30 317 €
39 288 €6 841 €5 342 €2 446 €--27 871 €
49 473 €6 679 €5 180 €2 794 €--25 076 €
59 663 €6 511 €5 012 €3 152 €--21 925 €
69 856 €6 338 €4 838 €3 518 €--18 406 €
710 053 €6 158 €4 659 €3 895 €--14 511 €
810 254 €5 973 €4 474 €4 281 €--10 230 €
910 459 €5 781 €4 282 €4 678 €--5 552 €
1010 668 €5 583 €4 084 €5 085 €--467 €
1110 882 €5 379 €3 880 €5 503 €---
1211 099 €5 167 €3 668 €5 932 €---
1311 321 €4 949 €3 450 €6 373 €---
1411 548 €4 723 €3 224 €6 825 €---
1511 779 €4 490 €2 990 €7 289 €---
1612 014 €4 248 €2 749 €7 766 €---
1712 255 €3 999 €2 500 €8 256 €---
1812 500 €3 741 €2 242 €8 758 €---
1912 750 €3 475 €1 976 €9 275 €---
2013 005 €3 200 €1 701 €9 805 €---
2113 265 €2 915 €1 416 €10 349 €---
2213 530 €2 621 €1 122 €10 909 €---
2313 801 €2 318 €818 €11 483 €---
2414 077 €2 004 €504 €12 073 €---
2514 358 €1 679 €180 €12 679 €---
TOTAL285 931 €174 523 €81 440 €111 408 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-6 420 €+8 295 €
2+1 875 €0 €+1 875 €
3+1 875 €0 €+1 875 €
4+1 875 €0 €+1 875 €
5+1 875 €0 €+1 875 €
6+1 875 €0 €+1 875 €
7+1 875 €0 €+1 875 €
8+1 875 €0 €+1 875 €
9+1 875 €0 €+1 875 €
10+1 875 €0 €+1 875 €
11+1 875 €+1 511 €+364 €
12+1 875 €+1 780 €+95 €
13+1 875 €+1 912 €-37 €
14+1 875 €+2 047 €-172 €
15+1 875 €+2 187 €-312 €
16+1 875 €+2 330 €-455 €
17+1 875 €+2 477 €-602 €
18+1 875 €+2 628 €-753 €
19+1 875 €+2 782 €-907 €
20+1 875 €+2 941 €-1 066 €
21+1 875 €+3 105 €-1 230 €
22+1 875 €+3 273 €-1 398 €
23+1 875 €+3 445 €-1 570 €
24+1 875 €+3 622 €-1 747 €
25+1 875 €+3 804 €-1 929 €
Total+46 875 €+33 422 €+13 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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