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Grand Maison

VilleCastres (81)
Surface197m²
Coût Total196 400€
Loyer Annuel20 992€
Rentabilité10.69%
Cashflow/mois+558€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 913,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre dans la belle ville de Castres. Très confortable, bien isolée, Pas de gros travaux à prévoir. Tout a été remplacé par du neuf. Fort potentiel d'investissement. Vous pouvez y vivre dans un grand appartement lumineux avec balcon au 1 étage, rez-de-chaussée tandis que le re peut être aménagé en deux appartements. Des entrées indépendantes sont prévues. La maison se trouve à 40 minutes de Toulouse et à 1 heure de la mer et des plages. Le quartier est calme. À proximité : un parc et un arrêt de bus . le collège. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.

Visiter ce bien

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.612120, 2.260510
Total : 196 400€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 2 000€
Valeur du bien : 182 000€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1749€/mois
Loyer annuel estimé : 20992€/an
Fourchette totale : 1348€ - 2271€/mois
Fourchette annuelle : 16173€ - 27248€/an
Rentabilité brute :10.69%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 13.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 383,85 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 618 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-92 618€ (-34.0%)
Marge achat-revente :76 218€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 016,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 349,60€
Coût de l'assurance :17 185,00€
Taxe foncière : 2 099,22€/an
Soit par mois : 174,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 749,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :557,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel ou total
Quantité: 1 salle de bain (environ 1 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 000 €(10 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 m² × 2000€/m² = 2000€ (incluant remplacement lavabo et WC, carrelage, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 992 €/an
Calcul : 1 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 099 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 126 €
Revenus locatifs : +20 992 €
Charges déductibles : -11 126 €
Résultat foncier Année 1 : 9 867 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 126 €/an
Revenus locatifs : +20 992 €
Charges déductibles : -9 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 867 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 992 €11 132 €6 345 €9 860 €---
221 412 €8 961 €6 174 €12 452 €---
321 840 €8 783 €5 997 €13 057 €---
422 277 €8 600 €5 814 €13 677 €---
522 723 €8 411 €5 625 €14 311 €---
623 177 €8 216 €5 429 €14 961 €---
723 641 €8 014 €5 227 €15 627 €---
824 113 €7 806 €5 019 €16 308 €---
924 596 €7 590 €4 803 €17 006 €---
1025 088 €7 367 €4 581 €17 720 €---
1125 589 €7 137 €4 351 €18 452 €---
1226 101 €6 900 €4 113 €19 201 €---
1326 623 €6 654 €3 868 €19 969 €---
1427 156 €6 401 €3 614 €20 755 €---
1527 699 €6 138 €3 352 €21 560 €---
1628 253 €5 868 €3 081 €22 385 €---
1728 818 €5 588 €2 801 €23 230 €---
1829 394 €5 299 €2 512 €24 095 €---
1929 982 €5 000 €2 213 €24 982 €---
2030 582 €4 692 €1 905 €25 890 €---
2131 193 €4 373 €1 586 €26 821 €---
2231 817 €4 043 €1 257 €27 774 €---
2332 454 €3 703 €916 €28 751 €---
2433 103 €3 351 €565 €29 751 €---
2533 765 €2 988 €201 €30 777 €---
TOTAL672 388 €163 015 €91 350 €509 372 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 408 €+2 958 €+1 450 €
2+4 408 €+3 735 €+673 €
3+4 408 €+3 917 €+491 €
4+4 408 €+4 103 €+305 €
5+4 408 €+4 293 €+115 €
6+4 408 €+4 488 €-80 €
7+4 408 €+4 688 €-280 €
8+4 408 €+4 892 €-484 €
9+4 408 €+5 102 €-694 €
10+4 408 €+5 316 €-908 €
11+4 408 €+5 536 €-1 128 €
12+4 408 €+5 760 €-1 352 €
13+4 408 €+5 991 €-1 583 €
14+4 408 €+6 227 €-1 819 €
15+4 408 €+6 468 €-2 060 €
16+4 408 €+6 716 €-2 308 €
17+4 408 €+6 969 €-2 561 €
18+4 408 €+7 229 €-2 821 €
19+4 408 €+7 495 €-3 087 €
20+4 408 €+7 767 €-3 359 €
21+4 408 €+8 046 €-3 638 €
22+4 408 €+8 332 €-3 924 €
23+4 408 €+8 625 €-4 217 €
24+4 408 €+8 925 €-4 517 €
25+4 408 €+9 233 €-4 825 €
Total+110 200 €+152 812 €+-42 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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