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Maison à vendre

VilleAureil (87)
Surface105m²
Coût Total177 856€
Loyer Annuel11 082€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 200 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 935,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Pas de cave

Dans un secteur calme venez découvrir ce bien à fort potentiel. Ce bien sur sous-sol se compose d'une entrée, un salon séjour, une cuisine, une sdb, un wc et 2 chambres. Au sous-sol vous disposerez d'une chambre avec sa sde et un wc. Une cuisine, une cave et un jardin clos complètent le bien. Rénovation complète à prévoire. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Aureil
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87220
Coordonnées : 45.808362, 1.396182
Total : 177 856€
Prix d'acquisition : 98 200€
Travaux : 71 800€
Valeur du bien : 170 000€
Frais de notaire : 7 856€
Coût estimé : 7 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11082€/an
Fourchette totale : 739€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8867€ - 13849€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 049,03 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :110 149 €
Prix d'achat :98 200 €
Décote à l'achat :-11 949€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-67 707€ (-61.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 856€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 260,72€
Coût de l'assurance :15 562,40€
Taxe foncière : 1 108,16€/an
Soit par mois : 92,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 425 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rénovation du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: système complet
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800 €(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète 3 chambres: 32 m² × 300€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: système complet = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 082 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 856 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 678 €
Revenus locatifs : +11 082 €
Charges déductibles : -79 678 €
Résultat foncier Année 1 : -68 596 €(Déficit de 68 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 878 €/an
Revenus locatifs : +11 082 €
Charges déductibles : -7 878 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47196.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 830 €(65% de 98 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 321 €/an
Calcul : 63 830 € × 3,636% = 2 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 082 €79 683 €6 153 €-68 602 €21 400 €47 202 €47 202 €
211 303 €7 722 €5 992 €3 581 €--43 621 €
311 529 €7 555 €5 825 €3 974 €--39 647 €
411 760 €7 382 €5 652 €4 377 €--35 269 €
511 995 €7 203 €5 473 €4 792 €--30 478 €
612 235 €7 018 €5 287 €5 217 €--25 261 €
712 480 €6 826 €5 095 €5 654 €--19 607 €
812 729 €6 627 €4 897 €6 102 €--13 505 €
912 984 €6 421 €4 691 €6 562 €--6 943 €
1013 244 €6 208 €4 478 €7 035 €---
1113 508 €5 987 €4 257 €7 521 €---
1213 779 €5 759 €4 028 €8 020 €---
1314 054 €5 522 €3 791 €8 532 €---
1414 335 €5 277 €3 546 €9 058 €---
1514 622 €5 023 €3 292 €9 599 €---
1614 914 €4 760 €3 029 €10 154 €---
1715 213 €4 488 €2 757 €10 725 €---
1815 517 €4 206 €2 475 €11 311 €---
1915 827 €3 914 €2 183 €11 913 €---
2016 144 €3 612 €1 881 €12 532 €---
2116 467 €3 298 €1 568 €13 168 €---
2216 796 €2 974 €1 243 €13 822 €---
2317 132 €2 638 €908 €14 494 €---
2417 475 €2 291 €560 €15 184 €---
2517 824 €1 930 €200 €15 894 €---
TOTAL354 946 €204 327 €89 261 €150 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 327 €-6 420 €+8 747 €
2+2 327 €0 €+2 327 €
3+2 327 €0 €+2 327 €
4+2 327 €0 €+2 327 €
5+2 327 €0 €+2 327 €
6+2 327 €0 €+2 327 €
7+2 327 €0 €+2 327 €
8+2 327 €0 €+2 327 €
9+2 327 €0 €+2 327 €
10+2 327 €+28 €+2 299 €
11+2 327 €+2 256 €+71 €
12+2 327 €+2 406 €-79 €
13+2 327 €+2 560 €-233 €
14+2 327 €+2 717 €-390 €
15+2 327 €+2 880 €-553 €
16+2 327 €+3 046 €-719 €
17+2 327 €+3 217 €-890 €
18+2 327 €+3 393 €-1 066 €
19+2 327 €+3 574 €-1 247 €
20+2 327 €+3 760 €-1 433 €
21+2 327 €+3 950 €-1 623 €
22+2 327 €+4 147 €-1 820 €
23+2 327 €+4 348 €-2 021 €
24+2 327 €+4 555 €-2 228 €
25+2 327 €+4 768 €-2 441 €
Total+58 175 €+45 186 €+12 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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