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Appartement à vendre

VilleMulhouse (68)
Surface104.02m²
Coût Total140 298€
Loyer Annuel12 692€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 350 €
Surface : 104.02 m²
Prix au m² : 1 195,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 11 étage, Ascenseur, Cave, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Gardien, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Ce bien vous est proposé par Kévin RUSCH, / . A RENOVER - Nous vous invitons à découvrir cet appartement de type 5 pièces, d'une superficie de 104,02 m², situé au 11 € étage de la Résidence Pasteur, construite dans les années 1960, au 9 rue Louis Pasteur à Mulhouse (68100). Il se compose d'une entrée avec placard mural, d'une cuisine avec cellier, d'un séjour de plus de 50 m², de deux chambres, d'une salle de bain, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC séparé. Une cave et une place de parking privative complètent ce bien.Éléments techniques : DPE D/D - Provisions de charges 2026 : 3 598 euros incluant le chauffage, l'eau froide, l'entretien des communs et des espaces verts. Taxe foncière : 1 485 euros incluant 306 euros de taxe d'ordures ménagères. Pour toute visite ou complément d'information, vous pouvez contacter Kévin RUSCH ou par mail à .

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.748322, 7.340841
Total : 140 298€
Prix d'acquisition : 124 350€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 130 350€
Frais de notaire : 9 948€
Coût estimé : 9 948€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104.02m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12692€/an
Fourchette totale : 813€ - 1376€/mois
Fourchette annuelle : 9755€ - 16514€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 298€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 040,69€
Coût de l'assurance :12 276,07€
Taxe foncière : 1 485,00€/an
Soit par mois : 123,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 299,83€/mois
Soit par an : 3 597,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 057,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 155,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs et plafonds
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 104 m² (estimation globale)
Raison: État général moyen - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 692 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 298 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 598 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 214 €
Revenus locatifs : +12 692 €
Charges déductibles : -16 214 €
Résultat foncier Année 1 : -3 522 €(Déficit de 3 522 €)
Imputable sur revenu global : 3 522 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 214 €/an
Revenus locatifs : +12 692 €
Charges déductibles : -10 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 478 €/an
Prix d'achat du bien : 124 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 828 €(65% de 124 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 939 €/an
Calcul : 80 828 € × 3,636% = 2 939 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 692 €16 218 €4 644 €-3 526 €3 526 €--
212 946 €10 094 €4 520 €2 852 €---
313 205 €9 966 €4 392 €3 239 €---
413 469 €9 833 €4 259 €3 636 €---
513 738 €9 696 €4 122 €4 042 €---
614 013 €9 554 €3 980 €4 459 €---
714 293 €9 407 €3 833 €4 886 €---
814 579 €9 255 €3 681 €5 324 €---
914 871 €9 098 €3 524 €5 772 €---
1015 168 €8 936 €3 362 €6 232 €---
1115 472 €8 768 €3 194 €6 703 €---
1215 781 €8 595 €3 021 €7 186 €---
1316 097 €8 416 €2 842 €7 681 €---
1416 418 €8 230 €2 656 €8 188 €---
1516 747 €8 038 €2 464 €8 708 €---
1617 082 €7 840 €2 266 €9 242 €---
1717 423 €7 635 €2 061 €9 788 €---
1817 772 €7 423 €1 849 €10 349 €---
1918 127 €7 204 €1 630 €10 924 €---
2018 490 €6 977 €1 403 €11 513 €---
2118 860 €6 743 €1 169 €12 117 €---
2219 237 €6 500 €926 €12 737 €---
2319 622 €6 250 €676 €13 372 €---
2420 014 €5 991 €417 €14 024 €---
2520 414 €5 723 €149 €14 692 €---
TOTAL406 530 €212 391 €67 041 €194 139 €3 526 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 058 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 139 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 665 €-1 058 €+3 723 €
2+2 665 €+856 €+1 809 €
3+2 665 €+972 €+1 693 €
4+2 665 €+1 091 €+1 574 €
5+2 665 €+1 213 €+1 452 €
6+2 665 €+1 338 €+1 327 €
7+2 665 €+1 466 €+1 199 €
8+2 665 €+1 597 €+1 068 €
9+2 665 €+1 732 €+933 €
10+2 665 €+1 870 €+795 €
11+2 665 €+2 011 €+654 €
12+2 665 €+2 156 €+509 €
13+2 665 €+2 304 €+361 €
14+2 665 €+2 456 €+209 €
15+2 665 €+2 613 €+52 €
16+2 665 €+2 773 €-108 €
17+2 665 €+2 937 €-272 €
18+2 665 €+3 105 €-440 €
19+2 665 €+3 277 €-612 €
20+2 665 €+3 454 €-789 €
21+2 665 €+3 635 €-970 €
22+2 665 €+3 821 €-1 156 €
23+2 665 €+4 012 €-1 347 €
24+2 665 €+4 207 €-1 542 €
25+2 665 €+4 408 €-1 743 €
Total+66 625 €+58 242 €+8 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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