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Maison - 10 pièce(s) - 222 m²

VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface222
Coût Total500 010
Loyer Annuel49 914
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+1 121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 1 797,3 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une construction de 2012 au Blanc-Mesnil Venez découvrir cette maison située dans un secteur pavillonnaire très calme idéale pour une grande famille ou un projet d'investissement. Édifiée sur un terrain de plus de 300 m², elle offre environ 150 m² habitables ainsi qu'un sous-sol total de plus de 70 m² avec une hauteur sous plafond d'environ 2m40. La maison se compose de 10 pièces avec au minimum 8 chambres et un fort potentiel d'aménagement avec possibilité d'agrandir le séjour en supprimant une chambre pour créer un grand espace de vie Au rez-de-chaussée vous trouverez un séjour une cuisine 2 chambres et une salle d'eau Au premier étage 4 chambres une pièce supplémentaire et une salle d'eau et vous pouvez aménagé 2 chambres supplémentaires dans les combles déjà accessibles par escalier avec possibilité d'ajouter des velux et des radiateurs Proche du futur métro du Grand Paris Express et à proximité de nombreuses lignes de bus 148 247 60 610 À deux pas de différents commerces notamment le centre commercial Plein Air Une opportunité rare sur le secteur à visiter sans tarder

#Blanc-Mesnil #Century21 #Pierrimo #Metro #chambres #lumineux #sanstravaux #neuf #soussol #bus #grand Prix : 399000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2610.0 € et 3570.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Alexis MENDES EI, agent commercial (RSAC 850891962)

Surface Loi Carrez : 147

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Total : 500 010
Prix d'acquisition : 399 000
Travaux : 69 090
Valeur du bien : 468 090
Frais de notaire : 31 920
Coût estimé : 31 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 25.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 4160€/mois
Loyer annuel estimé : 49914€/an
Fourchette totale : 3071€ - 5635€/mois
Fourchette annuelle : 36847€ - 67616€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 13.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 892,86 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :864 215
Prix d'achat :399 000
Décote à l'achat :-465 215 (-53.8%)
Marge achat-revente :364 205€ (42.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :500 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 476,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :145,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 622,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 919,57
Coût de l'assurance :43 750,87
Taxe foncière : 4 991,45€/an
Soit par mois : 415,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 159,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 038,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 121,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Estimation basée sur les dépenses annuelles d'énergie entre 2610€ et 3570€, ce qui correspond à une classe E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 222 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 090(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 780
    Isolation combles: 222 m² × 48€/m² = 10656€, Main d'œuvre: 124€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:360
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200
    Parquet flottant: 96 m² × 75€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc-Mesnil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 914 €/an
Calcul : 4 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 500 010 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 750 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 090
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 616
Revenus locatifs : +49 914
Charges déductibles : -92 616
Résultat foncier Année 1 : -42 701(Déficit de 42 701 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 301
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 526 €/an
Revenus locatifs : +49 914
Charges déductibles : -23 526
Résultat foncier Années 2+ : 26 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21301.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 91492 63216 800-42 71721 400 €21 317 €21 317 €
250 91323 09616 35427 817---
351 93122 63415 89329 297---
452 97022 15715 41530 813---
554 02921 66314 92132 366---
655 11021 15214 41033 958---
756 21220 62313 88235 589---
857 33620 07613 33537 260---
958 48319 51112 76938 972---
1059 65218 92512 18440 727---
1160 84518 32011 57842 526---
1262 06217 69310 95244 369---
1363 30417 04510 30446 258---
1464 57016 3759 63348 195---
1565 86115 6818 94050 180---
1667 17814 9648 22252 215---
1768 52214 2217 48054 300---
1869 89213 4536 71256 439---
1971 29012 6595 91858 631---
2072 71611 8375 09660 879---
2174 17010 9874 24563 183---
2275 65410 1073 36665 547---
2377 1679 1972 45667 970---
2478 7108 2561 51470 454---
2580 2847 28254073 003---
TOTAL1 598 775480 547242 9201 118 22921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 118 229
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 482-6 420+16 902
2+10 482+1 950+8 532
3+10 482+8 789+1 693
4+10 482+9 244+1 238
5+10 482+9 710+772
6+10 482+10 187+295
7+10 482+10 677-195
8+10 482+11 178-696
9+10 482+11 692-1 210
10+10 482+12 218-1 736
11+10 482+12 758-2 276
12+10 482+13 311-2 829
13+10 482+13 877-3 395
14+10 482+14 458-3 976
15+10 482+15 054-4 572
16+10 482+15 664-5 182
17+10 482+16 290-5 808
18+10 482+16 932-6 450
19+10 482+17 589-7 107
20+10 482+18 264-7 782
21+10 482+18 955-8 473
22+10 482+19 664-9 182
23+10 482+20 391-9 909
24+10 482+21 136-10 654
25+10 482+21 901-11 419
Total+262 050+335 469+-73 419
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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