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Maison de caractère à rénover

Bien expiré
VilleSaint-Mont (32)
Surface160m²
Coût Total221 800€
Loyer Annuel13 552€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 906,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Piscine, 726 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 salle de douche, 1 place de parking

Maison de caractère datant de 1815, en cours de rénovation, offrant 160 m² habitables au cœur du paisible village de Saint-Mont.

Elle propose un vaste séjour lumineux avec cuisine ouverte sur la pièce de vie, 2 chambres, une salle d'eau ainsi que des combles aménageables bénéficiant d'une belle vue et d'un fort potentiel.

Une grange attenante complète l'ensemble, idéale pour le stationnement, un atelier ou du stockage.

Ce bien offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer une maison mêlant confort moderne et charme de l'ancien. Une visite s'impose — contactez-nous pour plus d'informations. Référence agence : 5007

Ville : Saint-Mont
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32400
Coordonnées : 43.650910, -0.149670
Total : 221 800€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 65 200€
Valeur du bien : 210 200€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13552€/an
Fourchette totale : 928€ - 1375€/mois
Fourchette annuelle : 11134€ - 16494€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,02 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :181 443 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-36 443€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-40 357€ (-22.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 113,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 178,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 386,47€
Coût de l'assurance :19 407,50€
Taxe foncière : 1 355,18€/an
Soit par mois : 112,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 129,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Murs en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 600€
    Isolation des combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 15€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Mont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 552 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 063 €
Revenus locatifs : +13 552 €
Charges déductibles : -75 063 €
Résultat foncier Année 1 : -61 511 €(Déficit de 61 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 863 €/an
Revenus locatifs : +13 552 €
Charges déductibles : -9 863 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40111.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 552 €75 071 €7 739 €-61 519 €21 400 €40 119 €40 119 €
213 823 €9 669 €7 537 €4 154 €--35 965 €
314 099 €9 459 €7 328 €4 640 €--31 325 €
414 381 €9 243 €7 111 €5 139 €--26 186 €
514 669 €9 018 €6 887 €5 651 €--20 536 €
614 962 €8 786 €6 654 €6 176 €--14 359 €
715 262 €8 545 €6 413 €6 717 €--7 643 €
815 567 €8 295 €6 164 €7 271 €--371 €
915 878 €8 037 €5 906 €7 841 €---
1016 196 €7 769 €5 638 €8 426 €---
1116 520 €7 492 €5 361 €9 028 €---
1216 850 €7 205 €5 073 €9 645 €---
1317 187 €6 907 €4 776 €10 280 €---
1417 531 €6 599 €4 467 €10 932 €---
1517 881 €6 280 €4 148 €11 602 €---
1618 239 €5 949 €3 817 €12 290 €---
1718 604 €5 606 €3 475 €12 997 €---
1818 976 €5 251 €3 120 €13 724 €---
1919 355 €4 884 €2 752 €14 472 €---
2019 742 €4 503 €2 371 €15 240 €---
2120 137 €4 108 €1 977 €16 029 €---
2220 540 €3 700 €1 568 €16 840 €---
2320 951 €3 276 €1 145 €17 674 €---
2421 370 €2 838 €706 €18 532 €---
2521 797 €2 384 €252 €19 414 €---
TOTAL434 068 €230 873 €112 386 €203 194 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 846 €-6 420 €+9 266 €
2+2 846 €0 €+2 846 €
3+2 846 €0 €+2 846 €
4+2 846 €0 €+2 846 €
5+2 846 €0 €+2 846 €
6+2 846 €0 €+2 846 €
7+2 846 €0 €+2 846 €
8+2 846 €0 €+2 846 €
9+2 846 €+2 241 €+605 €
10+2 846 €+2 528 €+318 €
11+2 846 €+2 708 €+138 €
12+2 846 €+2 894 €-48 €
13+2 846 €+3 084 €-238 €
14+2 846 €+3 280 €-434 €
15+2 846 €+3 480 €-634 €
16+2 846 €+3 687 €-841 €
17+2 846 €+3 899 €-1 053 €
18+2 846 €+4 117 €-1 271 €
19+2 846 €+4 341 €-1 495 €
20+2 846 €+4 572 €-1 726 €
21+2 846 €+4 809 €-1 963 €
22+2 846 €+5 052 €-2 206 €
23+2 846 €+5 302 €-2 456 €
24+2 846 €+5 560 €-2 714 €
25+2 846 €+5 824 €-2 978 €
Total+71 150 €+60 958 €+10 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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