Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 63 m²

VilleDijon (21)
Surface63m²
Coût Total137 720€
Loyer Annuel9 153€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 531,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 63 m²

Maréchal Lyautey, T4 de 62.75 m² situé au 8ème étage. Il comprend, entrée dans dégagement, 2 chambres, cuisine, salle à manger, salon (ou 3ème chambre), salle de bains, wc. Double vitrage PVC et volets roulants, chauffage collectif, cave au sous-sol, vue dégagée. Prévoir quelques travaux

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 130 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/06/2023

Consommation énergie primaire : 233 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 229 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 820 € et 1 120 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.325480, 5.064317
Total : 137 720€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 130 000€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9153€/an
Fourchette totale : 608€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7291€ - 11489€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 377,41 €/m²
Basé sur :343 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 777 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :-53 277€ (-35.6%)
Marge achat-revente :12 057€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 709,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 712,52€
Coût de l'assurance :10 329,00€
Taxe foncière : 915,26€/an
Soit par mois : 76,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 785,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 153 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 315 €
Revenus locatifs : +9 153 €
Charges déductibles : -39 315 €
Résultat foncier Année 1 : -30 162 €(Déficit de 30 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 815 €/an
Revenus locatifs : +9 153 €
Charges déductibles : -5 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8762.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 153 €39 319 €4 491 €-30 166 €21 400 €8 766 €8 766 €
29 336 €5 698 €4 370 €3 637 €--5 129 €
39 522 €5 573 €4 245 €3 949 €--1 180 €
49 713 €5 444 €4 116 €4 269 €---
59 907 €5 311 €3 982 €4 596 €---
610 105 €5 173 €3 844 €4 932 €---
710 307 €5 030 €3 702 €5 277 €---
810 513 €4 883 €3 555 €5 630 €---
910 724 €4 731 €3 403 €5 993 €---
1010 938 €4 574 €3 245 €6 364 €---
1111 157 €4 411 €3 083 €6 746 €---
1211 380 €4 243 €2 915 €7 137 €---
1311 608 €4 069 €2 741 €7 538 €---
1411 840 €3 890 €2 562 €7 950 €---
1512 077 €3 705 €2 376 €8 372 €---
1612 318 €3 513 €2 184 €8 805 €---
1712 564 €3 315 €1 986 €9 250 €---
1812 816 €3 110 €1 782 €9 706 €---
1913 072 €2 898 €1 570 €10 174 €---
2013 334 €2 680 €1 351 €10 654 €---
2113 600 €2 454 €1 125 €11 147 €---
2213 872 €2 220 €892 €11 652 €---
2314 150 €1 979 €650 €12 171 €---
2414 433 €1 729 €401 €12 703 €---
2514 721 €1 471 €143 €13 250 €---
TOTAL293 159 €131 423 €64 713 €161 736 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 922 €-6 420 €+8 342 €
2+1 922 €0 €+1 922 €
3+1 922 €0 €+1 922 €
4+1 922 €+927 €+995 €
5+1 922 €+1 379 €+543 €
6+1 922 €+1 480 €+442 €
7+1 922 €+1 583 €+339 €
8+1 922 €+1 689 €+233 €
9+1 922 €+1 798 €+124 €
10+1 922 €+1 909 €+13 €
11+1 922 €+2 024 €-102 €
12+1 922 €+2 141 €-219 €
13+1 922 €+2 261 €-339 €
14+1 922 €+2 385 €-463 €
15+1 922 €+2 512 €-590 €
16+1 922 €+2 642 €-720 €
17+1 922 €+2 775 €-853 €
18+1 922 €+2 912 €-990 €
19+1 922 €+3 052 €-1 130 €
20+1 922 €+3 196 €-1 274 €
21+1 922 €+3 344 €-1 422 €
22+1 922 €+3 496 €-1 574 €
23+1 922 €+3 651 €-1 729 €
24+1 922 €+3 811 €-1 889 €
25+1 922 €+3 975 €-2 053 €
Total+48 050 €+48 521 €+-471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →