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Appartement à vendre

VilleMantes-la-Ville (78)
Surface66m²
Coût Total176 660€
Loyer Annuel11 205€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 007,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Appartement idéalement situé en plein centre-ville de Mantes-la-Ville, à proximité immédiate des commerces et commodités. Il offre une entrée, une cuisine avec loggia, un double séjour lumineux, deux chambres avec possibilité d'en créer une troisième, une salle de d'eau et un WC séparés. Un box et une cave complètent ce bien. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Mantes-la-Ville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78711
Coordonnées : 48.972154, 1.711034
Total : 176 660€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 33 560€
Valeur du bien : 166 060€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 14.15€/m²/mois
Fourchette : 11.98€ - 16.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11205€/an
Fourchette totale : 791€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 9487€ - 13234€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 465,61 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 730 €
Prix d'achat :132 500 €
Décote à l'achat :-30 230€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-13 930€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 926,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 826,63€
Coût de l'assurance :15 457,75€
Taxe foncière : 1 120,50€/an
Soit par mois : 93,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 560 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mantes-la-Ville (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de chauffage et menuiseries). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 229 €
Revenus locatifs : +11 205 €
Charges déductibles : -41 229 €
Résultat foncier Année 1 : -30 024 €(Déficit de 30 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 669 €/an
Revenus locatifs : +11 205 €
Charges déductibles : -7 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8623.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 205 €41 235 €5 936 €-30 030 €21 400 €8 630 €8 630 €
211 429 €7 517 €5 778 €3 912 €--4 717 €
311 658 €7 354 €5 615 €4 304 €--414 €
411 891 €7 185 €5 446 €4 706 €---
512 129 €7 011 €5 272 €5 118 €---
612 371 €6 830 €5 091 €5 541 €---
712 619 €6 643 €4 905 €5 975 €---
812 871 €6 450 €4 711 €6 421 €---
913 128 €6 250 €4 512 €6 878 €---
1013 391 €6 044 €4 305 €7 347 €---
1113 659 €5 830 €4 091 €7 829 €---
1213 932 €5 608 €3 869 €8 324 €---
1314 211 €5 379 €3 640 €8 831 €---
1414 495 €5 142 €3 404 €9 352 €---
1514 785 €4 897 €3 159 €9 887 €---
1615 080 €4 644 €2 905 €10 437 €---
1715 382 €4 382 €2 643 €11 000 €---
1815 690 €4 110 €2 371 €11 579 €---
1916 003 €3 830 €2 091 €12 174 €---
2016 324 €3 539 €1 800 €12 784 €---
2116 650 €3 239 €1 500 €13 411 €---
2216 983 €2 928 €1 189 €14 055 €---
2317 323 €2 606 €868 €14 716 €---
2417 669 €2 274 €535 €15 395 €---
2518 023 €1 930 €191 €16 093 €---
TOTAL358 899 €162 857 €85 827 €196 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 353 €-6 420 €+8 773 €
2+2 353 €0 €+2 353 €
3+2 353 €0 €+2 353 €
4+2 353 €+1 288 €+1 065 €
5+2 353 €+1 535 €+818 €
6+2 353 €+1 662 €+691 €
7+2 353 €+1 793 €+560 €
8+2 353 €+1 926 €+427 €
9+2 353 €+2 063 €+290 €
10+2 353 €+2 204 €+149 €
11+2 353 €+2 349 €+4 €
12+2 353 €+2 497 €-144 €
13+2 353 €+2 649 €-296 €
14+2 353 €+2 806 €-453 €
15+2 353 €+2 966 €-613 €
16+2 353 €+3 131 €-778 €
17+2 353 €+3 300 €-947 €
18+2 353 €+3 474 €-1 121 €
19+2 353 €+3 652 €-1 299 €
20+2 353 €+3 835 €-1 482 €
21+2 353 €+4 023 €-1 670 €
22+2 353 €+4 217 €-1 864 €
23+2 353 €+4 415 €-2 062 €
24+2 353 €+4 619 €-2 266 €
25+2 353 €+4 828 €-2 475 €
Total+58 825 €+58 813 €+12 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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