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Appartement à vendre

VilleVals-les-Bains (07)
Surface112
Coût Total149 130
Loyer Annuel10 664
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 883,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Cuisine ouverte, Cheminée, Salon (total 22,37 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Ophélie Lacour vous propose: Opportunité à Saisir - Appartement à Rénover de 112m² avec très grand Garage à Vals-les-Bains Situé au cOEur de Vals-les-Bains, cet appartement de 112m² offre un immense potentiel à saisir pour les amateurs de rénovation. Avec 3 chambres spacieuses et une mezzanine, cet espace offre de multiples possibilités pour créer un cocon à votre image. Le vaste séjour de 22.37m² est baigné de lumière naturelle et offre un cadre de vie agréable. La cuisine ouverte apporte une touche de modernité à cet espace convivial. Cet appartement nécessite une rénovation partielle pour mettre en valeur tout son charme. L'installation d'une cheminée et de radiateurs permettra de créer une atmosphère chaleureuse et confortable. Un garage vient compléter ce bien, offrant praticité et sécurité pour votre véhicule. Profitez de l'emplacement idéal de cet appartement, à proximité des commerces, écoles et transports en commun. Cette opportunité de rénovation est idéale pour les investisseurs et les bricoleurs en quête d'un projet captivant. Avis aux amateurs de travaux et de projets créatifs, cet appartement est une aubaine à ne pas manquer ! Demandez une visite dès maintenant et laissez libre cours à votre imagination pour créer un véritable cocon à Vals-les-Bains.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 318 et classe CLIMAT E indice 51. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Ophélie Lacour mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AUBENAS sous le numéro 939031258, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vals-les-Bains
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07600
Coordonnées : 44.667989, 4.342990
Total : 149 130
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 42 210
Valeur du bien : 141 210
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10664€/an
Fourchette totale : 718€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 8615€ - 13200€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 517,86 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :170 000
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-71 000 (-41.8%)
Marge achat-revente :20 870€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 363,37
Coût de l'assurance :13 048,88
Taxe foncière : 1 066,41€/an
Soit par mois : 88,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~22 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 210(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1 000€ = 11 000€, Main d'œuvre: 1 100€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 850
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 350€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 800
    Cuisine complète: 20 m² × 400€/m² = 8 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 320
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Rafraîchissement:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 96€
  • Salon - Rafraîchissement:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 88€
  • Électricité - Mise aux normes:3 300
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vals-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 664 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 130 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 210
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 612
Revenus locatifs : +10 664
Charges déductibles : -48 612
Résultat foncier Année 1 : -37 948(Déficit de 37 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 548
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 402 €/an
Revenus locatifs : +10 664
Charges déductibles : -6 402
Résultat foncier Années 2+ : 4 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16547.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 66448 6164 818-37 95221 400 €16 552 €16 552 €
210 8776 2764 6884 601--11 951 €
311 0956 1424 5534 953--6 998 €
411 3176 0034 4145 314--1 684 €
511 5435 8594 2715 684---
611 7745 7114 1236 063---
712 0105 5583 9696 452---
812 2505 3993 8116 850---
912 4955 2363 6477 259---
1012 7455 0673 4787 678---
1112 9994 8923 3048 107---
1213 2594 7123 1238 548---
1313 5254 5252 9379 000---
1413 7954 3332 7449 463---
1514 0714 1332 5459 938---
1614 3523 9282 33910 425---
1714 6403 7152 12710 924---
1814 9323 4961 90811 436---
1915 2313 2691 68111 962---
2015 5363 0351 44612 501---
2115 8462 7931 20413 054---
2216 1632 54395413 621---
2316 4862 28469614 202---
2416 8162 01742914 799---
2517 1531 74115315 411---
TOTAL341 575151 28369 363190 29221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 292
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 239-6 420+8 659
2+2 2390+2 239
3+2 2390+2 239
4+2 2390+2 239
5+2 239+1 200+1 039
6+2 239+1 819+420
7+2 239+1 936+303
8+2 239+2 055+184
9+2 239+2 178+61
10+2 239+2 303-64
11+2 239+2 432-193
12+2 239+2 564-325
13+2 239+2 700-461
14+2 239+2 839-600
15+2 239+2 981-742
16+2 239+3 127-888
17+2 239+3 277-1 038
18+2 239+3 431-1 192
19+2 239+3 589-1 350
20+2 239+3 750-1 511
21+2 239+3 916-1 677
22+2 239+4 086-1 847
23+2 239+4 261-2 022
24+2 239+4 440-2 201
25+2 239+4 623-2 384
Total+55 975+57 088+-1 113
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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