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Vente appartement 1 pièce 34,67 m² Saint-Brieuc (22000) - Superimmo

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface34m²
Coût Total76 960€
Loyer Annuel5 171€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 455,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

? CENTRE-VILLE – SPÉCIAL INVESTISSEURS À découvrir, appartement de type T1 idéalement situé en plein centre-ville, au sein d'une petite copropriété à faibles charges. Idéalement placé en centre-ville, cet appartement situé au 2ème étage, se compose:

  • d'une entrée
  • d'un salon avec cuisine ouverte
  • d'une chambre
  • d'une salle d'eau avec WC. Toutes les commodités, commerces et transports, se trouvent à quelques minutes à pied. Quelques travaux à prévoir et petits aménagements en feront un appartement très cosy. Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 45 000 €. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 460.00 et 660.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Carte pro. 430167494Afficher plus
Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Total : 76 960€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 23 500€
Valeur du bien : 73 000€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 12.67€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 431€/mois
Loyer annuel estimé : 5171€/an
Fourchette totale : 354€ - 524€/mois
Fourchette annuelle : 4254€ - 6286€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 789,6 €/m²
Basé sur :506 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 846 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-11 346€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-16 114€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :22,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 376,47€
Coût de l'assurance :6 734,00€
Taxe foncière : 517,10€/an
Soit par mois : 43,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 430,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 500 €(691 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 7000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambre:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les coûts de la cuisine et de la salle de bain incluent des matériaux de milieu de gamme. Les prix pour la peinture et l'électricité sont adaptés à la surface et aux normes en vigueur. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 431 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 171 €/an
Calcul : 431 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 931 €
Revenus locatifs : +5 171 €
Charges déductibles : -26 931 €
Résultat foncier Année 1 : -21 760 €(Déficit de 21 760 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 431 €/an
Revenus locatifs : +5 171 €
Charges déductibles : -3 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11059.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 171 €26 934 €2 647 €-21 762 €10 700 €11 062 €11 062 €
25 274 €3 364 €2 578 €1 910 €--9 152 €
35 380 €3 292 €2 506 €2 088 €--7 064 €
45 488 €3 217 €2 431 €2 270 €--4 794 €
55 597 €3 140 €2 354 €2 457 €--2 337 €
65 709 €3 060 €2 274 €2 649 €---
75 823 €2 978 €2 191 €2 846 €---
85 940 €2 892 €2 106 €3 048 €---
96 059 €2 803 €2 017 €3 255 €---
106 180 €2 711 €1 925 €3 468 €---
116 303 €2 616 €1 830 €3 687 €---
126 429 €2 518 €1 732 €3 912 €---
136 558 €2 416 €1 630 €4 142 €---
146 689 €2 311 €1 524 €4 379 €---
156 823 €2 201 €1 415 €4 622 €---
166 959 €2 088 €1 302 €4 871 €---
177 099 €1 971 €1 185 €5 128 €---
187 241 €1 850 €1 063 €5 391 €---
197 385 €1 724 €938 €5 661 €---
207 533 €1 594 €808 €5 939 €---
217 684 €1 460 €673 €6 224 €---
227 838 €1 320 €534 €6 517 €---
237 994 €1 176 €390 €6 818 €---
248 154 €1 027 €240 €7 127 €---
258 317 €872 €86 €7 445 €---
TOTAL165 629 €81 538 €38 376 €84 091 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 086 €-3 210 €+4 296 €
2+1 086 €0 €+1 086 €
3+1 086 €0 €+1 086 €
4+1 086 €0 €+1 086 €
5+1 086 €0 €+1 086 €
6+1 086 €+94 €+992 €
7+1 086 €+854 €+232 €
8+1 086 €+914 €+172 €
9+1 086 €+977 €+109 €
10+1 086 €+1 041 €+45 €
11+1 086 €+1 106 €-20 €
12+1 086 €+1 173 €-87 €
13+1 086 €+1 243 €-157 €
14+1 086 €+1 314 €-228 €
15+1 086 €+1 387 €-301 €
16+1 086 €+1 461 €-375 €
17+1 086 €+1 538 €-452 €
18+1 086 €+1 617 €-531 €
19+1 086 €+1 698 €-612 €
20+1 086 €+1 782 €-696 €
21+1 086 €+1 867 €-781 €
22+1 086 €+1 955 €-869 €
23+1 086 €+2 045 €-959 €
24+1 086 €+2 138 €-1 052 €
25+1 086 €+2 233 €-1 147 €
Total+27 150 €+25 227 €+1 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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