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Apparentement 119 M2 duplex, 5 pièces , 4 chambres

VilleBelfort (90)
Surface119
Coût Total172 400
Loyer Annuel13 067
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 218,49 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2

À Belfort Nord sur l’ avenue jean JAURES, Safti immobilier vous propose à la vente un appartement duplex de 119 m2 en 5 pièces 4 chambres avec un box -cave. Situé au 3 eme étage d’un immeuble, ce bien vous offre sur un premier niveau un beau séjour avec panorama sur le mont Salbert, salle de bain, wc et chambre. Sur un second niveau, vous accédez à 3 chambres avec une salle d’eau. Cet appartement est entièrement rénové avec une très bonne isolation; un bien idéal pour des primo-acedants..

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 50 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1320 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 145 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Erwan IHLEN, Tél. : 0783937850, E-mail : erwan.ihlen@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Vesoul sous le numéro 507 453 702 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.653272, 6.847283
Total : 172 400
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 15 800
Valeur du bien : 160 800
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13067€/an
Fourchette totale : 848€ - 1398€/mois
Fourchette annuelle : 10178€ - 16776€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 175,22 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 851
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :+5 149 (+3.7%)
Marge achat-revente :-32 549€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 887,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 008,12
Coût de l'assurance :12 930,00
Taxe foncière : 1 306,70€/an
Soit par mois : 108,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 088,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 800(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 900
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 35€/m² = 1400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Salle de bain - Plomberie:3 000
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain - Électricité:2 500
    Électricité salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 067 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 400 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 560
Revenus locatifs : +13 067
Charges déductibles : -24 560
Résultat foncier Année 1 : -11 493(Déficit de 11 493 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 793
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 760 €/an
Revenus locatifs : +13 067
Charges déductibles : -8 760
Résultat foncier Années 2+ : 4 307 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 792.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 06724 5655 621-11 49810 700 €798 €798 €
213 3288 6145 4704 714---
313 5958 4585 3145 137---
413 8678 2965 1525 571---
514 1448 1294 9856 015---
614 4277 9564 8136 471---
714 7167 7784 6346 937---
815 0107 5944 4507 416---
915 3107 4034 2597 907---
1015 6167 2064 0628 410---
1115 9297 0033 8598 926---
1216 2476 7933 6499 455---
1316 5726 5753 4319 997---
1416 9046 3513 20710 553---
1517 2426 1182 97411 123---
1617 5865 8782 73411 708---
1717 9385 6302 48712 308---
1818 2975 3742 23012 923---
1918 6635 1091 96513 554---
2019 0364 8351 69214 201---
2119 4174 5531 40914 864---
2219 8054 2601 11615 545---
2320 2013 95881416 243---
2420 6053 64650216 960---
2521 0173 32317917 695---
TOTAL418 539175 40681 008243 13410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 134
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 744-3 210+5 954
2+2 744+1 175+1 569
3+2 744+1 541+1 203
4+2 744+1 671+1 073
5+2 744+1 805+939
6+2 744+1 941+803
7+2 744+2 081+663
8+2 744+2 225+519
9+2 744+2 372+372
10+2 744+2 523+221
11+2 744+2 678+66
12+2 744+2 836-92
13+2 744+2 999-255
14+2 744+3 166-422
15+2 744+3 337-593
16+2 744+3 512-768
17+2 744+3 692-948
18+2 744+3 877-1 133
19+2 744+4 066-1 322
20+2 744+4 260-1 516
21+2 744+4 459-1 715
22+2 744+4 664-1 920
23+2 744+4 873-2 129
24+2 744+5 088-2 344
25+2 744+5 308-2 564
Total+68 600+72 940+-4 340
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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