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Immeuble 7 pièces 210 m²

Bien expiré
VilleJoyeuse (07)
Surface210m²
Coût Total335 240€
Loyer Annuel24 108€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 180,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à Joyeuse - Local Commercial et Appartement

Agnes PORTAL vous propose ce bien :

Situé à Joyeuse, cet immeuble de rapport se compose, au rez-de-chaussée, d'un local commercial lumineux de 70 m² et d'un appartement de 140 m², au charme de l'ancien, réparti sur deux niveaux, comprenant un séjour/cuisine, salon, 4 chambres, salle de bain et salle d'eau. Terrasse et balcon. L'agencement permet de diviser en deux appartements indépendants, grâce à ses deux entrées distinctes, dont une de plain-pied. Aucun bail n'est en cours. Un investissement idéal pour un projet locatif avec bonne rentabilité.\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB9837928229 Date de réalisation du diagnostic : 26/02/2024

Ville : Joyeuse
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07260
Coordonnées : 44.484330, 4.230938
Total : 335 240€
Prix d'acquisition : 248 000€
Travaux : 67 400€
Valeur du bien : 315 400€
Frais de notaire : 19 840€
Coût estimé : 19 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2009€/mois
Loyer annuel estimé : 24108€/an
Fourchette totale : 1616€ - 2497€/mois
Fourchette annuelle : 19398€ - 29963€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :335 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 635,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :94,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 730,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 395,12€
Coût de l'assurance :28 495,40€
Taxe foncière : 2 410,83€/an
Soit par mois : 200,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 009,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 931,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 400 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joyeuse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 108 €/an
Calcul : 2 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 335 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 411 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 738 €
Revenus locatifs : +24 108 €
Charges déductibles : -81 738 €
Résultat foncier Année 1 : -57 629 €(Déficit de 57 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 338 €/an
Revenus locatifs : +24 108 €
Charges déductibles : -14 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36229.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200 €(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 108 €81 748 €10 798 €-57 640 €21 400 €36 240 €36 240 €
224 590 €14 056 €10 506 €10 534 €--25 706 €
325 082 €13 754 €10 204 €11 328 €--14 378 €
425 584 €13 443 €9 892 €12 141 €--2 237 €
526 096 €13 121 €9 570 €12 975 €---
626 617 €12 788 €9 237 €13 830 €---
727 150 €12 444 €8 893 €14 706 €---
827 693 €12 089 €8 538 €15 604 €---
928 247 €11 722 €8 171 €16 525 €---
1028 812 €11 343 €7 792 €17 469 €---
1129 388 €10 951 €7 401 €18 436 €---
1229 976 €10 547 €6 996 €19 429 €---
1330 575 €10 129 €6 578 €20 446 €---
1431 187 €9 697 €6 147 €21 489 €---
1531 810 €9 251 €5 701 €22 559 €---
1632 447 €8 790 €5 240 €23 656 €---
1733 096 €8 314 €4 764 €24 781 €---
1833 757 €7 823 €4 272 €25 935 €---
1934 433 €7 314 €3 764 €27 118 €---
2035 121 €6 790 €3 239 €28 332 €---
2135 824 €6 247 €2 697 €29 576 €---
2236 540 €5 687 €2 136 €30 853 €---
2337 271 €5 108 €1 558 €32 163 €---
2438 016 €4 511 €960 €33 506 €---
2538 777 €3 893 €342 €34 884 €---
TOTAL772 196 €311 561 €155 395 €460 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 460 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 063 €-6 420 €+11 483 €
2+5 063 €0 €+5 063 €
3+5 063 €0 €+5 063 €
4+5 063 €0 €+5 063 €
5+5 063 €+3 221 €+1 842 €
6+5 063 €+4 149 €+914 €
7+5 063 €+4 412 €+651 €
8+5 063 €+4 681 €+382 €
9+5 063 €+4 957 €+106 €
10+5 063 €+5 241 €-178 €
11+5 063 €+5 531 €-468 €
12+5 063 €+5 829 €-766 €
13+5 063 €+6 134 €-1 071 €
14+5 063 €+6 447 €-1 384 €
15+5 063 €+6 768 €-1 705 €
16+5 063 €+7 097 €-2 034 €
17+5 063 €+7 434 €-2 371 €
18+5 063 €+7 780 €-2 717 €
19+5 063 €+8 135 €-3 072 €
20+5 063 €+8 499 €-3 436 €
21+5 063 €+8 873 €-3 810 €
22+5 063 €+9 256 €-4 193 €
23+5 063 €+9 649 €-4 586 €
24+5 063 €+10 052 €-4 989 €
25+5 063 €+10 465 €-5 402 €
Total+126 575 €+138 190 €+-11 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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