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Maison de village vers Fumel jardin 600 m² emplacement parking

VilleFumel (47)
Surface130
Coût Total117 650
Loyer Annuel11 606
Rentabilité9.86%
Cashflow/mois+247
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 615,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cuisine équipée (hotte, lave-vaisselle, plaque de cuisson, etc). 1 salle de bain avec baignoire, meuble vasque, radiateur sèche-serviette. 1 salle d'eau, douche à l'italienne, sol en galets, meuble vasque et radiateur sèche-serviette. 2 WC. 1 WC extérieur. VMC (cuisine, les 2 salles de bains, les deux WC). Électricité de 2015. Fenêtres et portes-fenêtres en aluminium recouvertes de PVC blanc. Sol du RDC en tomette d'antan et en goudron/résine imitation tomette pour la partie qui a été creusée et recouverte pour placer le tout à l'égout. Chaudière gaz de ville installée en 2015, radiateurs raccordés à celle-ci. Possibilité de créer d'autres installations de chauffage tel qu'un poêle (fumisterie à mettre dans la cheminée existante), clims ou autre. 2 stores sont électriques sinon le reste des volets sont en bois brut. Escalier bois brut, pallier à l'étage, plancher en bois brut vernis en 2014/2015. 2 chambres (possibilité de transformer en plus). Récupérateur d'eau et 5 lieux de stockages. Plusieurs places de parking + jardin. Les meubles seront laissés pour la vente. Travaux à prévoir. DPE classe D.

Ville : Fumel
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.497740, 0.970260
Total : 117 650
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 31 250
Valeur du bien : 111 250
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11606€/an
Fourchette totale : 732€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 8783€ - 15335€/an
Rentabilité brute :9.86%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 13.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :864,29 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 358
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-32 358 (-28.8%)
Marge achat-revente :-5 292€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,29€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 623,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 666,73
Coût de l'assurance :10 588,50
Taxe foncière : 1 160,57€/an
Soit par mois : 96,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :247,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un poêle à granulés ou d'une pompe à chaleur air/eau pour compléter le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Amélioration du confort thermique et possibilité de réduire les coûts de chauffage.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite une rénovation pour moderniser l'espace.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et vérification de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage rouge par un revêtement plus moderne.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - amélioration nécessaire pour l'esthétique.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Volets
Remplacement des volets en bois brut par des volets isolants.
Quantité: nombre de volets à estimer
Raison: Amélioration de l'isolation et du confort thermique.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les pièces non couvertes par les photos.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques de 2015 - vérification nécessaire pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 250(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 250
    Parquet flottant: 25 m² × 90€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Carrelage: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:600
    Volets isolants: 3 volets × 200€/volet = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 650 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 877
Revenus locatifs : +11 606
Charges déductibles : -36 877
Résultat foncier Année 1 : -25 271(Déficit de 25 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 871
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 627 €/an
Revenus locatifs : +11 606
Charges déductibles : -5 627
Résultat foncier Années 2+ : 5 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3871.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 60636 8814 047-25 27521 400 €3 875 €3 875 €
211 8385 5243 9406 313---
312 0755 4143 8306 660---
412 3165 3003 7167 016---
512 5625 1823 5987 380---
612 8145 0603 4767 753---
713 0704 9343 3508 136---
813 3314 8033 2198 528---
913 5984 6673 0838 931---
1013 8704 5272 9439 343---
1114 1474 3822 7979 766---
1214 4304 2312 64710 199---
1314 7194 0752 49110 644---
1415 0133 9142 33011 099---
1515 3143 7472 16311 566---
1615 6203 5741 99012 046---
1715 9323 3951 81112 537---
1816 2513 2101 62613 041---
1916 5763 0181 43413 558---
2016 9072 8191 23514 088---
2117 2452 6131 02914 632---
2217 5902 40081615 190---
2317 9422 18059615 762---
2418 3011 95236816 349---
2518 6671 71513116 952---
TOTAL371 735129 52058 667242 21521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 215
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 437-6 420+8 857
2+2 437+732+1 705
3+2 437+1 998+439
4+2 437+2 105+332
5+2 437+2 214+223
6+2 437+2 326+111
7+2 437+2 441-4
8+2 437+2 559-122
9+2 437+2 679-242
10+2 437+2 803-366
11+2 437+2 930-493
12+2 437+3 060-623
13+2 437+3 193-756
14+2 437+3 330-893
15+2 437+3 470-1 033
16+2 437+3 614-1 177
17+2 437+3 761-1 324
18+2 437+3 912-1 475
19+2 437+4 067-1 630
20+2 437+4 226-1 789
21+2 437+4 390-1 953
22+2 437+4 557-2 120
23+2 437+4 729-2 292
24+2 437+4 905-2 468
25+2 437+5 086-2 649
Total+60 925+72 665+-11 740
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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