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Maison 6 pièces 161 m²

Bien expiré
VilleSaint-Céré (46)
Surface161
Coût Total221 660
Loyer Annuel15 724
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 500 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 885,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 161 m²

Idéalement située dans l’un des villages les plus dynamiques de la région, au carrefour stratégique de tous les sites touristiques, cette belle construction offre un cadre de vie privilégié à deux pas du centre-ville, des écoles et des commerces. Elle offre au premier étage, un vaste double séjour lumineux avec cheminée ouvrant sur une terrasse ensoleillée, complété par une cuisine spacieuse qui n'attend que votre touche personnelle. L'espace nuit se compose de quatre chambres confortables et de deux salles d'eau, avec plusieurs WC pour plus de commodité. Fonctionnelle avant tout, la propriété dispose d'un garage de belle taille, d'une annexe de stockage, d'une partie chaufferie et buanderie, ainsi que de deux places de parking privatives. Établie sur un terrain de 600 m², cette maison saine, louée récemment, nécessite simplement un léger rafraîchissement pour révéler tout son potentiel. Proposée à un prix de très bonne facture, elle constitue une opportunité rare pour une famille ou un investisseur cherchant une adresse stratégique. Contactez-nous sans tarder pour organiser une visite et découvrir ce bien à fort potentiel.

Surface : 161 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Coordonnées : 44.855343, 1.914804
Total : 221 660
Prix d'acquisition : 142 500
Travaux : 67 760
Valeur du bien : 210 260
Frais de notaire : 11 400
Coût estimé : 11 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1310€/mois
Loyer annuel estimé : 15724€/an
Fourchette totale : 1019€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 12226€ - 20224€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 160,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 980,37
Coût de l'assurance :19 395,25
Taxe foncière : 1 572,43€/an
Soit par mois : 131,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessite des mises à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 760(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 160
    Isolation combles: 161 m² × 60€/m² = 9660€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (installation comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 20000€ (mobilier, électroménager, installation comprise)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000
    Mise aux normes plomberie et électricité: 6 m² × 300€/m² = 1800€, Peinture: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Céré (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 724 €/an
Calcul : 1 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 660 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 505
Revenus locatifs : +15 724
Charges déductibles : -77 505
Résultat foncier Année 1 : -61 780(Déficit de 61 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 380
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 745 €/an
Revenus locatifs : +15 724
Charges déductibles : -9 745
Résultat foncier Années 2+ : 5 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40380.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 625(65% de 142 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 368 €/an
Calcul : 92 625 € × 3,636% = 3 368
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 72477 5127 404-61 78821 400 €40 388 €40 388 €
216 0399 5557 2076 484--33 904 €
316 3609 3517 0037 009--26 895 €
416 6879 1406 7927 547--19 348 €
517 0208 9226 5748 099--11 250 €
617 3618 6966 3488 665--2 585 €
717 7088 4636 1159 245---
818 0628 2225 8739 841---
918 4247 9725 62410 452---
1018 7927 7145 36611 078---
1119 1687 4475 09811 721---
1219 5517 1704 82212 381---
1319 9426 8854 53613 057---
1420 3416 5894 24113 752---
1520 7486 2843 93514 464---
1621 1635 9673 61915 196---
1721 5865 6403 29215 946---
1822 0185 3022 95416 716---
1922 4584 9522 60417 506---
2022 9074 5902 24218 317---
2123 3654 2161 86819 150---
2223 8333 8291 48120 004---
2324 3093 4281 08020 881---
2424 7963 01466621 781---
2525 2922 58623822 706---
TOTAL503 654233 446106 980270 20821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 208
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 302-6 420+9 722
2+3 3020+3 302
3+3 3020+3 302
4+3 3020+3 302
5+3 3020+3 302
6+3 3020+3 302
7+3 302+1 998+1 304
8+3 302+2 952+350
9+3 302+3 135+167
10+3 302+3 323-21
11+3 302+3 516-214
12+3 302+3 714-412
13+3 302+3 917-615
14+3 302+4 126-824
15+3 302+4 339-1 037
16+3 302+4 559-1 257
17+3 302+4 784-1 482
18+3 302+5 015-1 713
19+3 302+5 252-1 950
20+3 302+5 495-2 193
21+3 302+5 745-2 443
22+3 302+6 001-2 699
23+3 302+6 264-2 962
24+3 302+6 534-3 232
25+3 302+6 812-3 510
Total+82 550+81 062+1 488
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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