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Maison 4 pièces 122 m²

Bien expiré
VilleChâteaumeillant (18)
Surface122
Coût Total142 650
Loyer Annuel8 909
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 704,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une rue calme à proximité immédiate des commodités, maison d'habitation d'environ 120 m² édifiée sur sous-sol complet sur 700 m² de terrain ! Vous entrerez par une véranda de 10 m² qui vous conduit à un couloir desservant un salon de 28 m², une cuisine, deux chambres spacieuses, une salle de bains et un W.C indépendant. Des placards intégrés sont présents dans le couloir. A l'étage une spacieuse pièce de presque 30 m² pouvant faire office de chambre, salle de jeux ou atelier ainsi que deux greniers. Au sous-sol : un garage de 45 m², une chaufferie et deux pièces dont une avec un point d'eau. La maison dispose du simple vitrage bois à l'exception de la salle de bains qui dispose d'une fenêtre double vitrage bois et la véranda du double vitrage aluminium. L'ensemble de la maison est équipé de volets roulants solaires. Chauffage central au fioul, chauffe-eau électrique, assainissement collectif. Découvrez ce bien avec HORIZON SUD BERRY IMMOBILIER - Sophie GASTALDI - Agent commercial -RSAC de Bourges n°490 204 161.

Ville : Châteaumeillant
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18370
Coordonnées : 46.549349, 2.165685
Total : 142 650
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 49 770
Valeur du bien : 135 770
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8909€/an
Fourchette totale : 590€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 7079€ - 11212€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 736,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 123,12
Coût de l'assurance :12 125,25
Taxe foncière : 890,88€/an
Soit par mois : 74,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 28 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 770(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 880
    Isolation toiture/combles: 122 m² × 40€/m² = 4880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds salon: 28 m² × 30€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Châteaumeillant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 909 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 650 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 770
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 736
Revenus locatifs : +8 909
Charges déductibles : -55 736
Résultat foncier Année 1 : -46 827(Déficit de 46 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 427
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 966 €/an
Revenus locatifs : +8 909
Charges déductibles : -5 966
Résultat foncier Années 2+ : 2 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25427.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 90955 7404 595-46 83221 400 €25 432 €25 432 €
29 0875 8464 4703 241--22 191 €
39 2695 7184 3423 551--18 640 €
49 4545 5854 2093 869--14 771 €
59 6435 4484 0724 195--10 576 €
69 8365 3063 9314 530--6 047 €
710 0335 1603 7844 873--1 174 €
810 2335 0093 6335 224---
910 4384 8533 4775 585---
1010 6474 6923 3165 955---
1110 8604 5253 1496 335---
1211 0774 3532 9776 724---
1311 2984 1752 7997 123---
1411 5243 9912 6157 533---
1511 7553 8022 4267 953---
1611 9903 6052 2308 385---
1712 2303 4032 0278 827---
1812 4743 1941 8189 281---
1912 7242 9771 6029 746---
2012 9782 7541 37810 224---
2113 2382 5231 14710 715---
2213 5032 28590911 218---
2313 7732 03966311 734---
2414 0481 78440812 264---
2514 3291 52114612 808---
TOTAL285 350150 29066 123135 06021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 060
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 909 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 871-6 420+8 291
2+1 8710+1 871
3+1 8710+1 871
4+1 8710+1 871
5+1 8710+1 871
6+1 8710+1 871
7+1 8710+1 871
8+1 871+1 215+656
9+1 871+1 676+195
10+1 871+1 787+84
11+1 871+1 900-29
12+1 871+2 017-146
13+1 871+2 137-266
14+1 871+2 260-389
15+1 871+2 386-515
16+1 871+2 515-644
17+1 871+2 648-777
18+1 871+2 784-913
19+1 871+2 924-1 053
20+1 871+3 067-1 196
21+1 871+3 214-1 343
22+1 871+3 365-1 494
23+1 871+3 520-1 649
24+1 871+3 679-1 808
25+1 871+3 842-1 971
Total+46 775+40 518+6 257
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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