Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface80.77m²
Coût Total108 696€
Loyer Annuel9 473€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 200 €
Surface : 80.77 m²
Prix au m² : 819,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2.23 m² Balcon, Cave, Vue, Gardien, Ascenseur, Surface de 80.77 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Au 6ème étage, 1 Salle de bain, Parquet, Rangements, Chauffage gaz collectif, Une entrée, Salle de séjour, Interphone

Dans immeuble sécurisé avec commerces ,services et transports, appartement en étage élevé avec belle vue sur la ville, offrant vaste entrée avec placards et rangement , salon, séjour sur loggia ( 3ème chambre possible),cuisine aménagée, dégagement deux chambres dont une très vaste, salle de bains, wc séparé.Cave .Stationnement libre au pied de l'immeuble.

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.797960, 3.548740
Total : 108 696€
Prix d'acquisition : 66 200€
Travaux : 37 200€
Valeur du bien : 103 400€
Frais de notaire : 5 296€
Coût estimé : 5 296€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.77m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9473€/an
Fourchette totale : 645€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 7741€ - 11592€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 696€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 460,25€
Coût de l'assurance :9 510,90€
Taxe foncière : 947,29€/an
Soit par mois : 78,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80.77 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier dans l'entrée
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 200 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:600€
    Peinture entrée: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 2 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 473 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 696 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 155 €
Revenus locatifs : +9 473 €
Charges déductibles : -42 155 €
Résultat foncier Année 1 : -32 682 €(Déficit de 32 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 955 €/an
Revenus locatifs : +9 473 €
Charges déductibles : -4 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 518 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11281.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 030 €(65% de 66 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 565 €/an
Calcul : 43 030 € × 3,636% = 1 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 473 €42 158 €3 631 €-32 685 €21 400 €11 285 €11 285 €
29 662 €4 862 €3 534 €4 801 €--6 485 €
39 856 €4 762 €3 434 €5 094 €--1 391 €
410 053 €4 658 €3 331 €5 394 €---
510 254 €4 551 €3 224 €5 702 €---
610 459 €4 441 €3 113 €6 018 €---
710 668 €4 326 €2 999 €6 342 €---
810 881 €4 208 €2 880 €6 673 €---
911 099 €4 085 €2 758 €7 014 €---
1011 321 €3 959 €2 631 €7 362 €---
1111 547 €3 828 €2 500 €7 720 €---
1211 778 €3 692 €2 365 €8 086 €---
1312 014 €3 552 €2 225 €8 462 €---
1412 254 €3 407 €2 080 €8 847 €---
1512 499 €3 257 €1 930 €9 242 €---
1612 749 €3 102 €1 775 €9 647 €---
1713 004 €2 942 €1 614 €10 062 €---
1813 264 €2 776 €1 448 €10 488 €---
1913 530 €2 605 €1 277 €10 925 €---
2013 800 €2 427 €1 099 €11 373 €---
2114 076 €2 244 €916 €11 833 €---
2214 358 €2 054 €726 €12 304 €---
2314 645 €1 857 €530 €12 787 €---
2414 938 €1 654 €327 €13 283 €---
2515 237 €1 444 €116 €13 792 €---
TOTAL303 419 €122 853 €52 460 €180 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 989 €-6 420 €+8 409 €
2+1 989 €0 €+1 989 €
3+1 989 €0 €+1 989 €
4+1 989 €+1 201 €+788 €
5+1 989 €+1 711 €+278 €
6+1 989 €+1 805 €+184 €
7+1 989 €+1 903 €+86 €
8+1 989 €+2 002 €-13 €
9+1 989 €+2 104 €-115 €
10+1 989 €+2 209 €-220 €
11+1 989 €+2 316 €-327 €
12+1 989 €+2 426 €-437 €
13+1 989 €+2 538 €-549 €
14+1 989 €+2 654 €-665 €
15+1 989 €+2 773 €-784 €
16+1 989 €+2 894 €-905 €
17+1 989 €+3 019 €-1 030 €
18+1 989 €+3 146 €-1 157 €
19+1 989 €+3 277 €-1 288 €
20+1 989 €+3 412 €-1 423 €
21+1 989 €+3 550 €-1 561 €
22+1 989 €+3 691 €-1 702 €
23+1 989 €+3 836 €-1 847 €
24+1 989 €+3 985 €-1 996 €
25+1 989 €+4 138 €-2 149 €
Total+49 725 €+54 170 €+-4 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →