Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillecresnes (94)
Surface177m²
Coût Total473 300€
Loyer Annuel35 156€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 2 316,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 53 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud

Dans le quartier résidentiel très calme du Domaine du Réveillon, cette maison de 200 m² sur 621 m² de terrain offre de beaux volumes, pour une famille.

Au rez-de-chaussée: entrée avec toit cathédrale, double séjour lumineux avec cheminée ouvrant sur un jardin sans vis-à-vis, cuisine indépendante aménagée (pouvant être ouverte sur la salle à manger) et suite parentale avec salle d'eau et toilettes séparées. Buanderie à ce niveau.

À l'étage : suite parentale avec salle de bains, toilettes et dressing, deux chambres spacieuses (possibilité d'une troisième) et une salle de bains supplémentaire et toilettes séparées.

Atouts : chauffage par pompe à chaleur, panneaux solaires pour l'eau, garage avec porte électrique, jardin calme et modèle Oranger, le plus grand modèle de la résidence.

Proximité : écoles maternelle et primaire à 11 min à pied, collège La Guinette à 7 min à pied, commerces à 5 min en voiture, gares de Brunoy et Boissy-Saint-Léger à 15 min en voiture, accès rapides N104, N19 et A86.

Travaux et mise aux normes électriques à prévoir, offrant un beau potentiel.

À votre écoute pour une visite. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°452 571 805 - Greffe de CRETEIL) Virginie VINCENT Entrepreneur Individuel Réf.925721

Ville : Villecresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.723961, 2.541223
Total : 473 300€
Prix d'acquisition : 410 000€
Travaux : 30 500€
Valeur du bien : 440 500€
Frais de notaire : 32 800€
Coût estimé : 32 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.10€ - 20.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2930€/mois
Loyer annuel estimé : 35156€/an
Fourchette totale : 2318€ - 3702€/mois
Fourchette annuelle : 27820€ - 44425€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 736,52 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :661 365 €
Prix d'achat :410 000 €
Décote à l'achat :-251 365€ (-38.0%)
Marge achat-revente :188 065€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :473 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 311,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :134,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 445,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :220 141,38€
Coût de l'assurance :40 230,50€
Taxe foncière : 3 515,56€/an
Soit par mois : 292,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 929,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 738,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des installations électriques
Quantité: 1 installation
Raison: Travaux et mise aux normes électriques à prévoir - Maison
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture et finitions dans la salle de bain
Quantité: salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 - Bon état général, léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture et finitions dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:2 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 installation × 2800€ = 2800€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant 60 m²: 60 m² × 60€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 60 m²: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 60€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture entrée: 10 m² × 20€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecresnes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 156 €/an
Calcul : 2 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 473 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 609 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 901 €
Revenus locatifs : +35 156 €
Charges déductibles : -50 901 €
Résultat foncier Année 1 : -15 746 €(Déficit de 15 746 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 401 €/an
Revenus locatifs : +35 156 €
Charges déductibles : -20 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5045.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500 €(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 156 €50 916 €15 291 €-15 761 €10 700 €5 061 €5 061 €
235 859 €20 003 €14 878 €15 856 €---
336 576 €19 576 €14 451 €17 000 €---
437 307 €19 135 €14 010 €18 172 €---
538 054 €18 680 €13 555 €19 374 €---
638 815 €18 209 €13 084 €20 606 €---
739 591 €17 722 €12 598 €21 869 €---
840 383 €17 220 €12 095 €23 163 €---
941 190 €16 701 €11 576 €24 490 €---
1042 014 €16 164 €11 039 €25 850 €---
1142 854 €15 610 €10 485 €27 245 €---
1243 712 €15 037 €9 912 €28 675 €---
1344 586 €14 445 €9 321 €30 140 €---
1445 478 €13 834 €8 709 €31 644 €---
1546 387 €13 202 €8 078 €33 185 €---
1647 315 €12 550 €7 425 €34 765 €---
1748 261 €11 875 €6 751 €36 386 €---
1849 226 €11 179 €6 054 €38 048 €---
1950 211 €10 459 €5 334 €39 752 €---
2051 215 €9 715 €4 591 €41 500 €---
2152 239 €8 947 €3 822 €43 292 €---
2253 284 €8 153 €3 028 €45 131 €---
2354 350 €7 333 €2 208 €47 017 €---
2455 437 €6 485 €1 361 €48 951 €---
2556 546 €5 610 €485 €50 936 €---
TOTAL1 126 044 €378 761 €220 141 €747 283 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 747 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 383 €-3 210 €+10 593 €
2+7 383 €+3 238 €+4 145 €
3+7 383 €+5 100 €+2 283 €
4+7 383 €+5 452 €+1 931 €
5+7 383 €+5 812 €+1 571 €
6+7 383 €+6 182 €+1 201 €
7+7 383 €+6 561 €+822 €
8+7 383 €+6 949 €+434 €
9+7 383 €+7 347 €+36 €
10+7 383 €+7 755 €-372 €
11+7 383 €+8 173 €-790 €
12+7 383 €+8 602 €-1 219 €
13+7 383 €+9 042 €-1 659 €
14+7 383 €+9 493 €-2 110 €
15+7 383 €+9 955 €-2 572 €
16+7 383 €+10 430 €-3 047 €
17+7 383 €+10 916 €-3 533 €
18+7 383 €+11 414 €-4 031 €
19+7 383 €+11 926 €-4 543 €
20+7 383 €+12 450 €-5 067 €
21+7 383 €+12 988 €-5 605 €
22+7 383 €+13 539 €-6 156 €
23+7 383 €+14 105 €-6 722 €
24+7 383 €+14 685 €-7 302 €
25+7 383 €+15 281 €-7 898 €
Total+184 575 €+224 185 €+-39 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →