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Maison à vendre

VilleVillecresnes (94)
Surface177
Coût Total473 300
Loyer Annuel35 156
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+191
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 2 316,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 53 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud

Dans le quartier résidentiel très calme du Domaine du Réveillon, cette maison de 200 m² sur 621 m² de terrain offre de beaux volumes, pour une famille.

Au rez-de-chaussée: entrée avec toit cathédrale, double séjour lumineux avec cheminée ouvrant sur un jardin sans vis-à-vis, cuisine indépendante aménagée (pouvant être ouverte sur la salle à manger) et suite parentale avec salle d'eau et toilettes séparées. Buanderie à ce niveau.

À l'étage : suite parentale avec salle de bains, toilettes et dressing, deux chambres spacieuses (possibilité d'une troisième) et une salle de bains supplémentaire et toilettes séparées.

Atouts : chauffage par pompe à chaleur, panneaux solaires pour l'eau, garage avec porte électrique, jardin calme et modèle Oranger, le plus grand modèle de la résidence.

Proximité : écoles maternelle et primaire à 11 min à pied, collège La Guinette à 7 min à pied, commerces à 5 min en voiture, gares de Brunoy et Boissy-Saint-Léger à 15 min en voiture, accès rapides N104, N19 et A86.

Travaux et mise aux normes électriques à prévoir, offrant un beau potentiel.

À votre écoute pour une visite. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°452 571 805 - Greffe de CRETEIL) Virginie VINCENT Entrepreneur Individuel Réf.925721

Ville : Villecresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.723961, 2.541223
Total : 473 300
Prix d'acquisition : 410 000
Travaux : 30 500
Valeur du bien : 440 500
Frais de notaire : 32 800
Coût estimé : 32 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.10€ - 20.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2930€/mois
Loyer annuel estimé : 35156€/an
Fourchette totale : 2318€ - 3702€/mois
Fourchette annuelle : 27820€ - 44425€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 736,52 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :661 365
Prix d'achat :410 000
Décote à l'achat :-251 365 (-38.0%)
Marge achat-revente :188 065€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :473 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 311,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :134,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 445,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :220 141,38
Coût de l'assurance :40 230,50
Taxe foncière : 3 515,56€/an
Soit par mois : 292,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 929,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 738,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des installations électriques
Quantité: 1 installation
Raison: Travaux et mise aux normes électriques à prévoir - Maison
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture et finitions dans la salle de bain
Quantité: salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 - Bon état général, léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture et finitions dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:2 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 installation × 2800€ = 2800€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant 60 m²: 60 m² × 60€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds 60 m²: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salle de bain - Peinture:600
    Peinture salle de bain: 10 m² × 60€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€
  • Entrée - Peinture:200
    Peinture entrée: 10 m² × 20€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecresnes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 156 €/an
Calcul : 2 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 473 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 609 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 901
Revenus locatifs : +35 156
Charges déductibles : -50 901
Résultat foncier Année 1 : -15 746(Déficit de 15 746 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 046
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 401 €/an
Revenus locatifs : +35 156
Charges déductibles : -20 401
Résultat foncier Années 2+ : 14 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5045.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 15650 91615 291-15 76110 700 €5 061 €5 061 €
235 85920 00314 87815 856---
336 57619 57614 45117 000---
437 30719 13514 01018 172---
538 05418 68013 55519 374---
638 81518 20913 08420 606---
739 59117 72212 59821 869---
840 38317 22012 09523 163---
941 19016 70111 57624 490---
1042 01416 16411 03925 850---
1142 85415 61010 48527 245---
1243 71215 0379 91228 675---
1344 58614 4459 32130 140---
1445 47813 8348 70931 644---
1546 38713 2028 07833 185---
1647 31512 5507 42534 765---
1748 26111 8756 75136 386---
1849 22611 1796 05438 048---
1950 21110 4595 33439 752---
2051 2159 7154 59141 500---
2152 2398 9473 82243 292---
2253 2848 1533 02845 131---
2354 3507 3332 20847 017---
2455 4376 4851 36148 951---
2556 5465 61048550 936---
TOTAL1 126 044378 761220 141747 28310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 747 283
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 383-3 210+10 593
2+7 383+3 238+4 145
3+7 383+5 100+2 283
4+7 383+5 452+1 931
5+7 383+5 812+1 571
6+7 383+6 182+1 201
7+7 383+6 561+822
8+7 383+6 949+434
9+7 383+7 347+36
10+7 383+7 755-372
11+7 383+8 173-790
12+7 383+8 602-1 219
13+7 383+9 042-1 659
14+7 383+9 493-2 110
15+7 383+9 955-2 572
16+7 383+10 430-3 047
17+7 383+10 916-3 533
18+7 383+11 414-4 031
19+7 383+11 926-4 543
20+7 383+12 450-5 067
21+7 383+12 988-5 605
22+7 383+13 539-6 156
23+7 383+14 105-6 722
24+7 383+14 685-7 302
25+7 383+15 281-7 898
Total+184 575+224 185+-39 610
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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