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Achat maison

Bien expiré
VilleForgès (19)
Surface257
Coût Total258 245
Loyer Annuel24 125
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+445
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 603,11 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 257 m², 12 Pièces, 9 Chambres, Année de construction 1950, 1 Salle d'eau, Rangements, Une entrée, Salle de séjour

Découvrez cette superbe maison en pierres et ardoises de Travassac, située dans un environnement paisible et verdoyant, au cœur de Forgès. Idéale pour une grande famille, cette propriété offre un vaste espace de vie réparti sur plusieurs niveaux, ainsi qu'un terrain généreux d'environ 4271 m².

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un hall d'entrée donnant accès à deux garages spacieux de chaque côté, deux caves offrant de multiples possibilités de rangement et un puits, ajoutant un cachet authentique à la propriété.

Au premier étage : une cuisine aménagée avec poêle à bois, parfaite pour des repas conviviaux en famille, une arrière-cuisine fonctionnelle servant également de buanderie et salle d'eau, avec accès direct à une grande terrasse et à une véranda lumineuse, un vaste séjour avec cheminée, créant une atmosphère chaleureuse et enfin une suite parentale avec cheminée, bureau ou dressing, et salle d'eau privative avec WC.

Au deuxième étage : Cinq chambres disposées en étoile, offrant espace et confort pour toute la famille et une grande salle d'eau avec baignoire et douche, ainsi qu'un WC séparé.

Au troisième étage : Trois chambres mansardées, dont une avec point d'eau et dressing.

A l'extérieur : une grande terrasse idéale pour les moments de détente en plein air, un atelier sur deux niveaux, parfait pour les bricoleurs ou pour du stockage supplémentaire et un grand terrain avec paliers, offrant un magnifique espace de jeu ou de jardinage.

Caractéristiques Techniques : Puits sur la propriété, chaudière récente fonctionnant au fuel et au bois, ballon d'eau chaude électrique, tout à l'égout et fenêtres en double et simple vitrage.

Cette maison familiale, pleine de charme et de caractère, est prête à accueillir vos projets de vie. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Carine Open Immobilier

Ville : Forgès
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.164460, 1.850110
Total : 258 245
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 90 845
Valeur du bien : 245 845
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2010€/mois
Loyer annuel estimé : 24125€/an
Fourchette totale : 1579€ - 2559€/mois
Fourchette annuelle : 18951€ - 30712€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 245
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :75,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 364,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 360,22
Coût de l'assurance :22 596,44
Taxe foncière : 2 412,50€/an
Soit par mois : 201,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 010,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :445,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 387 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 845(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 980
    Isolation des combles perdus: 257 m² × 40€/m² = 10280€, Main d'œuvre: 700€
  • Chauffage - Remplacement système:12 105
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12105€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:24 500
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 640
    Parquet flottant: 108 m² × 60€/m² = 6480€, Main d'œuvre: 2160€
  • Chambres - Peinture:4 320
    Peinture murs et plafonds: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Forgès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 385✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 125 €/an
Calcul : 2 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 245 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 904 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 845
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 010
Revenus locatifs : +24 125
Charges déductibles : -103 010
Résultat foncier Année 1 : -78 885(Déficit de 78 885 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 485
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 165 €/an
Revenus locatifs : +24 125
Charges déductibles : -12 165
Résultat foncier Années 2+ : 11 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57484.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 125103 0188 857-78 89321 400 €57 493 €57 493 €
224 60811 9408 62412 667--44 826 €
325 10011 6998 38313 401--31 425 €
425 60211 4498 13314 152--17 272 €
526 11411 1917 87414 923--2 349 €
626 63610 9237 60715 713---
727 16910 6467 33016 523---
827 71210 3597 04317 353---
928 26610 0626 74618 204---
1028 8329 7556 43919 077---
1129 4089 4376 12019 971---
1229 9969 1075 79120 889---
1330 5968 7665 45021 830---
1431 2088 4135 09722 795---
1531 8328 0484 73123 785---
1632 4697 6694 35324 800---
1733 1187 2783 96125 841---
1833 7816 8723 55626 909---
1934 4566 4523 13628 004---
2035 1466 0172 70129 128---
2135 8495 5672 25130 281---
2236 5655 1021 78531 464---
2337 2974 6191 30332 677---
2438 0434 12080433 923---
2538 8043 60328735 200---
TOTAL772 732302 114128 360470 61821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 618
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 066-6 420+11 486
2+5 0660+5 066
3+5 0660+5 066
4+5 0660+5 066
5+5 0660+5 066
6+5 066+4 009+1 057
7+5 066+4 957+109
8+5 066+5 206-140
9+5 066+5 461-395
10+5 066+5 723-657
11+5 066+5 991-925
12+5 066+6 267-1 201
13+5 066+6 549-1 483
14+5 066+6 839-1 773
15+5 066+7 135-2 069
16+5 066+7 440-2 374
17+5 066+7 752-2 686
18+5 066+8 073-3 007
19+5 066+8 401-3 335
20+5 066+8 738-3 672
21+5 066+9 084-4 018
22+5 066+9 439-4 373
23+5 066+9 803-4 737
24+5 066+10 177-5 111
25+5 066+10 560-5 494
Total+126 650+141 185+-14 535
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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