Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleForgès (19)
Surface257m²
Coût Total258 245€
Loyer Annuel24 125€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+445€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 603,11 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 257 m², 12 Pièces, 9 Chambres, Année de construction 1950, 1 Salle d'eau, Rangements, Une entrée, Salle de séjour

Découvrez cette superbe maison en pierres et ardoises de Travassac, située dans un environnement paisible et verdoyant, au cœur de Forgès. Idéale pour une grande famille, cette propriété offre un vaste espace de vie réparti sur plusieurs niveaux, ainsi qu'un terrain généreux d'environ 4271 m².

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un hall d'entrée donnant accès à deux garages spacieux de chaque côté, deux caves offrant de multiples possibilités de rangement et un puits, ajoutant un cachet authentique à la propriété.

Au premier étage : une cuisine aménagée avec poêle à bois, parfaite pour des repas conviviaux en famille, une arrière-cuisine fonctionnelle servant également de buanderie et salle d'eau, avec accès direct à une grande terrasse et à une véranda lumineuse, un vaste séjour avec cheminée, créant une atmosphère chaleureuse et enfin une suite parentale avec cheminée, bureau ou dressing, et salle d'eau privative avec WC.

Au deuxième étage : Cinq chambres disposées en étoile, offrant espace et confort pour toute la famille et une grande salle d'eau avec baignoire et douche, ainsi qu'un WC séparé.

Au troisième étage : Trois chambres mansardées, dont une avec point d'eau et dressing.

A l'extérieur : une grande terrasse idéale pour les moments de détente en plein air, un atelier sur deux niveaux, parfait pour les bricoleurs ou pour du stockage supplémentaire et un grand terrain avec paliers, offrant un magnifique espace de jeu ou de jardinage.

Caractéristiques Techniques : Puits sur la propriété, chaudière récente fonctionnant au fuel et au bois, ballon d'eau chaude électrique, tout à l'égout et fenêtres en double et simple vitrage.

Cette maison familiale, pleine de charme et de caractère, est prête à accueillir vos projets de vie. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Carine Open Immobilier

Ville : Forgès
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.164460, 1.850110
Total : 258 245€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 90 845€
Valeur du bien : 245 845€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2010€/mois
Loyer annuel estimé : 24125€/an
Fourchette totale : 1579€ - 2559€/mois
Fourchette annuelle : 18951€ - 30712€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 245€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :75,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 364,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 360,22€
Coût de l'assurance :22 596,44€
Taxe foncière : 2 412,50€/an
Soit par mois : 201,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 010,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :445,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 387 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 257 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 845 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 980€
    Isolation des combles perdus: 257 m² × 40€/m² = 10280€, Main d'œuvre: 700€
  • Chauffage - Remplacement système:12 105€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12105€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:24 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 640€
    Parquet flottant: 108 m² × 60€/m² = 6480€, Main d'œuvre: 2160€
  • Chambres - Peinture:4 320€
    Peinture murs et plafonds: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Forgès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 385€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 125 €/an
Calcul : 2 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 245 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 904 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 845 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 010 €
Revenus locatifs : +24 125 €
Charges déductibles : -103 010 €
Résultat foncier Année 1 : -78 885 €(Déficit de 78 885 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 485 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 165 €/an
Revenus locatifs : +24 125 €
Charges déductibles : -12 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57484.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 125 €103 018 €8 857 €-78 893 €21 400 €57 493 €57 493 €
224 608 €11 940 €8 624 €12 667 €--44 826 €
325 100 €11 699 €8 383 €13 401 €--31 425 €
425 602 €11 449 €8 133 €14 152 €--17 272 €
526 114 €11 191 €7 874 €14 923 €--2 349 €
626 636 €10 923 €7 607 €15 713 €---
727 169 €10 646 €7 330 €16 523 €---
827 712 €10 359 €7 043 €17 353 €---
928 266 €10 062 €6 746 €18 204 €---
1028 832 €9 755 €6 439 €19 077 €---
1129 408 €9 437 €6 120 €19 971 €---
1229 996 €9 107 €5 791 €20 889 €---
1330 596 €8 766 €5 450 €21 830 €---
1431 208 €8 413 €5 097 €22 795 €---
1531 832 €8 048 €4 731 €23 785 €---
1632 469 €7 669 €4 353 €24 800 €---
1733 118 €7 278 €3 961 €25 841 €---
1833 781 €6 872 €3 556 €26 909 €---
1934 456 €6 452 €3 136 €28 004 €---
2035 146 €6 017 €2 701 €29 128 €---
2135 849 €5 567 €2 251 €30 281 €---
2236 565 €5 102 €1 785 €31 464 €---
2337 297 €4 619 €1 303 €32 677 €---
2438 043 €4 120 €804 €33 923 €---
2538 804 €3 603 €287 €35 200 €---
TOTAL772 732 €302 114 €128 360 €470 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 066 €-6 420 €+11 486 €
2+5 066 €0 €+5 066 €
3+5 066 €0 €+5 066 €
4+5 066 €0 €+5 066 €
5+5 066 €0 €+5 066 €
6+5 066 €+4 009 €+1 057 €
7+5 066 €+4 957 €+109 €
8+5 066 €+5 206 €-140 €
9+5 066 €+5 461 €-395 €
10+5 066 €+5 723 €-657 €
11+5 066 €+5 991 €-925 €
12+5 066 €+6 267 €-1 201 €
13+5 066 €+6 549 €-1 483 €
14+5 066 €+6 839 €-1 773 €
15+5 066 €+7 135 €-2 069 €
16+5 066 €+7 440 €-2 374 €
17+5 066 €+7 752 €-2 686 €
18+5 066 €+8 073 €-3 007 €
19+5 066 €+8 401 €-3 335 €
20+5 066 €+8 738 €-3 672 €
21+5 066 €+9 084 €-4 018 €
22+5 066 €+9 439 €-4 373 €
23+5 066 €+9 803 €-4 737 €
24+5 066 €+10 177 €-5 111 €
25+5 066 €+10 560 €-5 494 €
Total+126 650 €+141 185 €+-14 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →