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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleSaint-Martin-le-Vieil (11)
Surface111
Coût Total183 530
Loyer Annuel9 435
Rentabilité5.14%
Cashflow/mois-262
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 882,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Vue, Surface de 111 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Une entrée, 1 Box, Calme

Située au coeur du paisible village de Saint-Martin-Le-Vieil, cette maison de village atypique allie charme et potentiel. Spacieuse et authentique, elle constitue une belle opportunité pour ceux qui recherchent un cadre de vie chaleureux. Dès l'entrée, vous découvrirez une agréable pièce de vie avec cheminée ouverte, parfaite pour des moments de partage en famille ou entre amis. La maison dispose de deux accès indépendants, offrant davantage de flexibilité pour l'aménagement ou une éventuelle activité. Elle comprend également quatre chambres, offrant un espace confortable et fonctionnel. Son agencement permet de profiter pleinement de chaque espace et de nombreuses possibilités d'aménagement s'offrent à vous. À l'extérieur, une terrasse ensoleillée offrant une vue magnifique sur les environs et une cour vous invitent à la détente. Un atelier est également présent pour les amateurs de bricolage ou de création, tandis qu'un garage vient compléter l'ensemble, offrant un espace de stationnement ou de rangement supplémentaire. Quelques travaux de rénovation sont à prévoir pour exploiter tout le potentiel de cette maison et la personnaliser selon vos envies. Située dans un environnement calme et verdoyant, cette maison est une véritable invitation à la douceur de vivre, tout en restant proche des commodités. N'hésitez pas à nous contacter (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Martin-le-Vieil
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11170
Coordonnées : 43.304850, 2.151390
Total : 183 530
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 77 690
Valeur du bien : 175 690
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9435€/an
Fourchette totale : 589€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 7066€ - 12600€/an
Rentabilité brute :5.14%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 530
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :53,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 969,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 223,26
Coût de l'assurance :16 058,88
Taxe foncière : 943,54€/an
Soit par mois : 78,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 690(700 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 440
    Isolation des combles: 111 m² × 40€/m² = 4440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Plomberie générale - Mise à jour:5 000
    Mise à jour plomberie générale: 5000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-le-Vieil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 440✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 435 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 530 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 690
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 564
Revenus locatifs : +9 435
Charges déductibles : -85 564
Résultat foncier Année 1 : -76 129(Déficit de 76 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 729
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 874 €/an
Revenus locatifs : +9 435
Charges déductibles : -7 874
Résultat foncier Années 2+ : 1 561 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54728.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 43585 5706 294-76 13521 400 €54 735 €54 735 €
29 6247 7156 1291 909--52 825 €
39 8177 5435 9572 273--50 552 €
410 0137 3665 7802 647--47 905 €
510 2137 1825 5963 031--44 874 €
610 4176 9925 4063 426--41 448 €
710 6266 7955 2093 831--37 617 €
810 8386 5915 0054 247--33 370 €
911 0556 3804 7944 675--28 695 €
1011 2766 1624 5765 114--23 581 €
1111 5025 9364 3505 566--18 015 €
1211 7325 7014 1166 030---
1311 9665 4593 8736 507---
1412 2065 2083 6226 998---
1512 4504 9483 3627 501---
1612 6994 6793 0948 019---
1712 9534 4012 8158 552---
1813 2124 1132 5279 099---
1913 4763 8142 2299 662---
2013 7463 5061 92010 240---
2114 0203 1861 60010 835---
2214 3012 8551 26911 446---
2314 5872 51292612 075---
2414 8792 15757112 722---
2515 1761 79020413 387---
TOTAL302 218208 56191 22393 65721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 657
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 435 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981-6 420+8 401
2+1 9810+1 981
3+1 9810+1 981
4+1 9810+1 981
5+1 9810+1 981
6+1 9810+1 981
7+1 9810+1 981
8+1 9810+1 981
9+1 9810+1 981
10+1 9810+1 981
11+1 9810+1 981
12+1 981+1 809+172
13+1 981+1 952+29
14+1 981+2 099-118
15+1 981+2 250-269
16+1 981+2 406-425
17+1 981+2 566-585
18+1 981+2 730-749
19+1 981+2 898-917
20+1 981+3 072-1 091
21+1 981+3 250-1 269
22+1 981+3 434-1 453
23+1 981+3 623-1 642
24+1 981+3 816-1 835
25+1 981+4 016-2 035
Total+49 525+33 502+16 023
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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