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Détails du bien

Bien expiré
VilleBrignoles (83)
Surface60m²
Coût Total136 120€
Loyer Annuel8 119€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 900 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 3 € étage d'une résidence calme, cet appartement traversant vous séduira par sa luminosité et son agencement fonctionnel. Il comprend un séjour, une cuisine, deux chambres et une salle de bain. À deux pas des commerces, écoles et services, il offre un cadre de vie agréable au cœur de Brignoles.

Atouts :

Luminosité RésidencE sécurisée Emplacement idéal

Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Total : 136 120€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8119€/an
Fourchette totale : 530€ - 863€/mois
Fourchette annuelle : 6364€ - 10358€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 702,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 096,24€
Coût de l'assurance :11 570,20€
Taxe foncière : 811,94€/an
Soit par mois : 67,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que D, l'amélioration du système de chauffage peut optimiser le confort et réduire les factures énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes et modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 119 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 455 €
Revenus locatifs : +8 119 €
Charges déductibles : -20 455 €
Résultat foncier Année 1 : -12 335 €(Déficit de 12 335 €)
Imputable sur revenu global : 12 335 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 455 €/an
Revenus locatifs : +8 119 €
Charges déductibles : -7 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 665 €/an
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 119 €20 459 €4 384 €-12 340 €12 340 €--
28 282 €7 340 €4 266 €941 €---
38 447 €7 218 €4 143 €1 230 €---
48 616 €7 091 €4 017 €1 525 €---
58 789 €6 960 €3 886 €1 828 €---
68 964 €6 825 €3 751 €2 139 €---
79 144 €6 686 €3 611 €2 458 €---
89 327 €6 542 €3 467 €2 785 €---
99 513 €6 393 €3 318 €3 121 €---
109 703 €6 239 €3 164 €3 465 €---
119 898 €6 080 €3 005 €3 818 €---
1210 095 €5 915 €2 841 €4 180 €---
1310 297 €5 746 €2 671 €4 552 €---
1410 503 €5 570 €2 496 €4 933 €---
1510 713 €5 389 €2 315 €5 324 €---
1610 928 €5 202 €2 128 €5 725 €---
1711 146 €5 009 €1 934 €6 137 €---
1811 369 €4 809 €1 735 €6 560 €---
1911 597 €4 603 €1 528 €6 994 €---
2011 828 €4 390 €1 315 €7 439 €---
2112 065 €4 170 €1 095 €7 895 €---
2212 306 €3 942 €867 €8 364 €---
2312 552 €3 707 €633 €8 845 €---
2412 803 €3 464 €390 €9 339 €---
2513 060 €3 214 €139 €9 846 €---
TOTAL260 067 €152 965 €63 096 €107 102 €12 340 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 702 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 705 €-3 702 €+5 407 €
2+1 705 €+282 €+1 423 €
3+1 705 €+369 €+1 336 €
4+1 705 €+458 €+1 247 €
5+1 705 €+548 €+1 157 €
6+1 705 €+642 €+1 063 €
7+1 705 €+737 €+968 €
8+1 705 €+836 €+869 €
9+1 705 €+936 €+769 €
10+1 705 €+1 039 €+666 €
11+1 705 €+1 145 €+560 €
12+1 705 €+1 254 €+451 €
13+1 705 €+1 365 €+340 €
14+1 705 €+1 480 €+225 €
15+1 705 €+1 597 €+108 €
16+1 705 €+1 718 €-13 €
17+1 705 €+1 841 €-136 €
18+1 705 €+1 968 €-263 €
19+1 705 €+2 098 €-393 €
20+1 705 €+2 232 €-527 €
21+1 705 €+2 369 €-664 €
22+1 705 €+2 509 €-804 €
23+1 705 €+2 654 €-949 €
24+1 705 €+2 802 €-1 097 €
25+1 705 €+2 954 €-1 249 €
Total+42 625 €+32 131 €+10 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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