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Appartement T4 au beau potentiel

VilleLibourne (33)
Surface75
Coût Total173 240
Loyer Annuel10 998
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 133 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 773,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 au beau potentiel - Direct particulier - vente sans agence et sans frais d'agence. Prendre contact par email ou message pour plus de photos.

Appartement T4 à Libourne, au 1er étage d'une résidence calme, fraîchement rénovée (façade) et comprenant un beau parc arboré. La résidence comprend plusieurs places de parking = jamais de problème pour se garer devant l'appartement.

Appartement en bon état et agréablement lumineux, une cuisine indépendante avec son cellier, trois chambres, une salle de bain et WC séparé, un balcon orienté sud et une loggia côté nord. L'appartement à été entièrement rénové et offre de belles perspectives d'aménagement. De simples travaux de décoration seront à prévoir pour mettre l'appartement à votre goût. Simple vitrage sur l'ensemble de l'appartement.

Belle localisation : proche de toute commodité : 15/20min à pied de la gare et du centre-ville. Supermarché, piscine, boulangerie et complexes sportifs très proche : à moins de 5 minutes à pied.

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.904140, -0.231160
Total : 173 240
Prix d'acquisition : 133 000
Travaux : 29 600
Valeur du bien : 162 600
Frais de notaire : 10 640
Coût estimé : 10 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10998€/an
Fourchette totale : 748€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8975€ - 13477€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 155,07 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 630
Prix d'achat :133 000
Décote à l'achat :-28 630 (-17.7%)
Marge achat-revente :-11 610€ (-7.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 501,88
Coût de l'assurance :15 158,50
Taxe foncière : 1 099,77€/an
Soit par mois : 91,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 011,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Rafraîchissement revêtements sol: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 240 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 328
Revenus locatifs : +10 998
Charges déductibles : -37 328
Résultat foncier Année 1 : -26 330(Déficit de 26 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 930
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 728 €/an
Revenus locatifs : +10 998
Charges déductibles : -7 728
Résultat foncier Années 2+ : 3 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4930.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 99837 3346 027-26 33621 400 €4 936 €4 936 €
211 2187 5765 8703 642--1 294 €
311 4427 4135 7074 029---
411 6717 2445 5384 427---
511 9047 0695 3634 835---
612 1426 8885 1825 255---
712 3856 7004 9945 685---
812 6336 5064 7996 127---
912 8866 3044 5986 581---
1013 1436 0964 3897 048---
1113 4065 8794 1737 527---
1213 6745 6563 9508 019---
1313 9485 4243 7188 524---
1414 2275 1843 4789 043---
1514 5114 9353 2299 576---
1614 8014 6772 97110 124---
1715 0974 4112 70510 687---
1815 3994 1342 42811 265---
1915 7073 8482 14211 859---
2016 0223 5521 84512 470---
2116 3423 2441 53813 098---
2216 6692 9261 22013 742---
2317 0022 59789114 405---
2417 3422 25655015 087---
2517 6891 90219615 787---
TOTAL352 259159 75587 502192 50521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 505
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310-6 420+8 730
2+2 3100+2 310
3+2 310+820+1 490
4+2 310+1 328+982
5+2 310+1 451+859
6+2 310+1 576+734
7+2 310+1 706+604
8+2 310+1 838+472
9+2 310+1 974+336
10+2 310+2 114+196
11+2 310+2 258+52
12+2 310+2 406-96
13+2 310+2 557-247
14+2 310+2 713-403
15+2 310+2 873-563
16+2 310+3 037-727
17+2 310+3 206-896
18+2 310+3 380-1 070
19+2 310+3 558-1 248
20+2 310+3 741-1 431
21+2 310+3 929-1 619
22+2 310+4 123-1 813
23+2 310+4 322-2 012
24+2 310+4 526-2 216
25+2 310+4 736-2 426
Total+57 750+57 751+-1
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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