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Maison 94m² à donzy

Bien expiré
VilleDonzy (58)
Surface94m²
Coût Total139 240€
Loyer Annuel6 738€
Rentabilité4.84%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 691,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 3 pièces, 317 m² de terrain

Donzy, charmante campagnarde habitable de suite, composée d'un grand séjour avec insert de 36 m², une cuisine, une salle de bains/wc. A l'étage deux belles chambres et un wc avec lave mains. Le séjour ouvre sur une terrasse et un agréable jardin de 300 m², parfait pour manger en famille ou se reposer. Dans un environnement champêtre et très calme, venez découvrir votre futur résidence secondaire ou principale. A 5 minutes de Donzy et toutes ses commodités, 15 minutes de Cosne sur Loire et l'A77, 1h30 de Paris Sud.

Ville : Donzy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58220
Coordonnées : 47.369940, 3.126630
Total : 139 240€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 69 040€
Valeur du bien : 134 040€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6738€/an
Fourchette totale : 438€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5261€ - 8629€/an
Rentabilité brute :4.84%
Fourchette de rentabilité :3.78% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 726,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 313,19€
Coût de l'assurance :12 531,60€
Taxe foncière : 673,76€/an
Soit par mois : 56,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée
Quantité: salon de 36 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 040 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 940€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 50€/m² = 4700€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 600€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Donzy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 738 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 240 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 806 €
Revenus locatifs : +6 738 €
Charges déductibles : -74 806 €
Résultat foncier Année 1 : -68 068 €(Déficit de 68 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 766 €/an
Revenus locatifs : +6 738 €
Charges déductibles : -5 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46668.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 738 €74 810 €4 595 €-68 073 €21 400 €46 673 €46 673 €
26 872 €5 647 €4 472 €1 225 €--45 448 €
37 010 €5 520 €4 345 €1 490 €--43 958 €
47 150 €5 389 €4 214 €1 761 €--42 197 €
57 293 €5 253 €4 078 €2 040 €--40 157 €
67 439 €5 112 €3 937 €2 327 €--37 831 €
77 588 €4 967 €3 792 €2 621 €--35 210 €
87 739 €4 817 €3 642 €2 923 €--32 287 €
97 894 €4 661 €3 486 €3 233 €--29 054 €
108 052 €4 501 €3 326 €3 551 €--25 503 €
118 213 €4 335 €3 160 €3 878 €--21 625 €
128 377 €4 163 €2 988 €4 214 €---
138 545 €3 985 €2 810 €4 559 €---
148 716 €3 802 €2 627 €4 914 €---
158 890 €3 612 €2 437 €5 278 €---
169 068 €3 416 €2 241 €5 652 €---
179 249 €3 213 €2 038 €6 036 €---
189 434 €3 003 €1 828 €6 431 €---
199 623 €2 786 €1 611 €6 836 €---
209 815 €2 562 €1 387 €7 253 €---
2110 012 €2 330 €1 155 €7 681 €---
2210 212 €2 091 €916 €8 121 €---
2310 416 €1 843 €668 €8 573 €---
2410 624 €1 587 €412 €9 038 €---
2510 837 €1 322 €147 €9 515 €---
TOTAL215 807 €164 729 €66 313 €51 078 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 415 €-6 420 €+7 835 €
2+1 415 €0 €+1 415 €
3+1 415 €0 €+1 415 €
4+1 415 €0 €+1 415 €
5+1 415 €0 €+1 415 €
6+1 415 €0 €+1 415 €
7+1 415 €0 €+1 415 €
8+1 415 €0 €+1 415 €
9+1 415 €0 €+1 415 €
10+1 415 €0 €+1 415 €
11+1 415 €0 €+1 415 €
12+1 415 €+1 264 €+151 €
13+1 415 €+1 368 €+47 €
14+1 415 €+1 474 €-59 €
15+1 415 €+1 583 €-168 €
16+1 415 €+1 696 €-281 €
17+1 415 €+1 811 €-396 €
18+1 415 €+1 929 €-514 €
19+1 415 €+2 051 €-636 €
20+1 415 €+2 176 €-761 €
21+1 415 €+2 304 €-889 €
22+1 415 €+2 436 €-1 021 €
23+1 415 €+2 572 €-1 157 €
24+1 415 €+2 711 €-1 296 €
25+1 415 €+2 855 €-1 440 €
Total+35 375 €+21 811 €+13 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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