Appartement 4 pièces 75 m²

VilleAurillac (15)

Surface75m²

Coût Total143 160€

Loyer Annuel8 772€

Rentabilité6.13%

Cashflow/mois-383€

Prix : 82 000 €

Surface : 75 m²

Prix au m² : 1 093,33 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 2

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Aurillac, en plein cœur de ville, appartement offrant un beau potentiel après travaux de rafraîchissement.

Il se compose d'un séjour lumineux avec accès au balcon, d'une cuisine, de trois chambres dont une bénéficiant également d'un accès au balcon, d'une salle de bain ainsi que d'un WC indépendant.

Le bien dispose également d'un box fermé permettant de stationner un véhicule en toute sécurité.

Grâce à sa localisation recherchée et à ses beaux volumes, cet appartement représente une belle opportunité pour des acquéreurs souhaitant personnaliser leur futur logement à leur goût. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1230.0 € et 1710.0 €, indexées à l'année 2024 (abonnements compris). Référence annonce : 8989 Consommation énergétique : 215 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 12 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,34% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 75 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 60 Charges prévisionnelles annuelles : 3600 €

Ville : Aurillac

Département : Cantal

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 15000

Coordonnées : 44.920260, 2.470603

Total : 143 160€

Prix d'acquisition : 82 000€

Travaux : 54 600€

Valeur du bien : 136 600€

Frais de notaire : 6 560€

Coût estimé : 6 560€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 75m²

Loyer prédit : 9.75€/m²/mois

Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois

Loyer total estimé : 731€/mois

Loyer annuel estimé : 8772€/an

Fourchette totale : 562€ - 951€/mois

Fourchette annuelle : 6741€ - 11415€/an

Rentabilité brute :6.13%

Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.97%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 313,45 €/m²

Basé sur :658 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :98 509 €

Prix d'achat :82 000 €

Décote à l'achat :-16 509€ (-16.8%)

Marge achat-revente :-44 651€ (-45.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :143 160€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,16€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :41,75€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 740,91€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 586,60€

Coût de l'assurance :12 526,50€

Taxe foncière : 877,18€/an

Soit par mois : 73,10€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 300,00€/mois

Soit par an : 3 600,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 730,98€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 114,01€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-383,03€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 75 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Plomberie

Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement

Quantité: toute la plomberie

Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(728 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:8 400€
Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:7 200€
Rénovation lourde chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Salon:1 000€
Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Électricité:1 500€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Plomberie:3 000€
Rénovation plomberie: 1 rénovation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an

Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 621 €/an

Base de calcul : Emprunt de 143 160 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 501 €/an

Calcul : 42 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 877 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an

Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 199 €

Revenus locatifs : +8 772 €

Charges déductibles : -64 199 €

Résultat foncier Année 1 : -55 427 €(Déficit de 55 427 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 34 027 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 599 €/an

Revenus locatifs : +8 772 €

Charges déductibles : -9 599 €

Résultat foncier Années 2+ : -827 €/an(Déficit de 827 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34027.14 € reporté.

Prix d'achat du bien : 82 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 938 €/an

Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 772 €	64 203 €	4 625 €	-55 432 €	21 400 €	34 032 €	34 032 €
2	8 947 €	9 479 €	4 500 €	-531 €	531 €	-	34 032 €
3	9 126 €	9 349 €	4 371 €	-223 €	223 €	-	34 032 €
4	9 309 €	9 216 €	4 238 €	93 €	-	-	33 939 €
5	9 495 €	9 078 €	4 100 €	417 €	-	-	33 522 €
6	9 685 €	8 936 €	3 958 €	749 €	-	-	32 773 €
7	9 878 €	8 789 €	3 810 €	1 090 €	-	-	31 683 €
8	10 076 €	8 637 €	3 658 €	1 439 €	-	-	30 244 €
9	10 278 €	8 480 €	3 501 €	1 798 €	-	-	28 446 €
10	10 483 €	8 317 €	3 339 €	2 166 €	-	-	26 280 €
11	10 693 €	8 150 €	3 171 €	2 543 €	-	-	23 737 €
12	10 907 €	7 976 €	2 998 €	2 930 €	-	-	-
13	11 125 €	7 797 €	2 819 €	3 327 €	-	-	-
14	11 347 €	7 613 €	2 634 €	3 735 €	-	-	-
15	11 574 €	7 421 €	2 443 €	4 153 €	-	-	-
16	11 806 €	7 224 €	2 246 €	4 582 €	-	-	-
17	12 042 €	7 020 €	2 042 €	5 022 €	-	-	-
18	12 283 €	6 809 €	1 831 €	5 473 €	-	-	-
19	12 528 €	6 592 €	1 613 €	5 937 €	-	-	-
20	12 779 €	6 367 €	1 389 €	6 412 €	-	-	-
21	13 034 €	6 134 €	1 156 €	6 900 €	-	-	-
22	13 295 €	5 894 €	916 €	7 401 €	-	-	-
23	13 561 €	5 646 €	668 €	7 915 €	-	-	-
24	13 832 €	5 390 €	412 €	8 442 €	-	-	-
25	14 109 €	5 125 €	147 €	8 984 €	-	-	-
TOTAL	280 963 €	245 643 €	66 587 €	35 321 €	22 155 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 646 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 321 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 842 €	-6 420 €	+8 262 €
2	+1 842 €	-159 €	+2 001 €
3	+1 842 €	-67 €	+1 909 €
4	+1 842 €	0 €	+1 842 €
5	+1 842 €	0 €	+1 842 €
6	+1 842 €	0 €	+1 842 €
7	+1 842 €	0 €	+1 842 €
8	+1 842 €	0 €	+1 842 €
9	+1 842 €	0 €	+1 842 €
10	+1 842 €	0 €	+1 842 €
11	+1 842 €	0 €	+1 842 €
12	+1 842 €	+879 €	+963 €
13	+1 842 €	+998 €	+844 €
14	+1 842 €	+1 120 €	+722 €
15	+1 842 €	+1 246 €	+596 €
16	+1 842 €	+1 374 €	+468 €
17	+1 842 €	+1 507 €	+335 €
18	+1 842 €	+1 642 €	+200 €
19	+1 842 €	+1 781 €	+61 €
20	+1 842 €	+1 924 €	-82 €
21	+1 842 €	+2 070 €	-228 €
22	+1 842 €	+2 220 €	-378 €
23	+1 842 €	+2 374 €	-532 €
24	+1 842 €	+2 533 €	-691 €
25	+1 842 €	+2 695 €	-853 €
Total	+46 050 €	+17 717 €	+28 333 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 4 pièces 75 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement 4 pièces 75 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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