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Maison à vendre

VilleBonnières-sur-Seine (78)
Surface150
Coût Total183 192
Loyer Annuel21 281
Rentabilité11.62%
Cashflow/mois+635
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 066 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Bonnières-sur-Seine (78270), cette maison bénéficie d'un environnement paisible tout en restant proche des commodités essentielles. La ville offre un cadre de vie agréable avec ses espaces verts, ses commerces de proximité et ses écoles, idéal pour les familles en quête de quiétude tout en restant connectées avec la vie urbaine. De plus, sa proximité avec la Seine offre des opportunités de loisirs et de détente en plein air, parfait pour les amoureux de la nature. Cette maison avec des travaux à prévoir est d'une superficie d'environ 150 m². Elle est composée d'une entrée, une grande salle à manger, un salon avec poêle à pellets et une cuisine ouverte. À l'étage: un palier qui dessert une salle de bain, wc et 4 chambres. Une deuxième maison d'environ 50 M2 à rénover totalement complète la vente. Idéale pour une famille à projets multiples en quête de tranquillité et d'espace. Les critères correspondent à votre recherche, n'hésitez pas à convenir d'un rendez-vous rapidement!!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 159 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David ANTUNES - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VERSAILLES sous le numéro 812 231 660

Ville : Bonnières-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.015910, 1.566666
Total : 183 192
Prix d'acquisition : 159 900
Travaux : 10 500
Valeur du bien : 170 400
Frais de notaire : 12 792
Coût estimé : 12 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 11.82€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1773€/mois
Loyer annuel estimé : 21281€/an
Fourchette totale : 1422€ - 2211€/mois
Fourchette annuelle : 17067€ - 26535€/an
Rentabilité brute :11.62%
Fourchette de rentabilité :9.32% - 14.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 356,95 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :353 543
Prix d'achat :159 900
Décote à l'achat :-193 643 (-54.8%)
Marge achat-revente :170 351€ (48.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :68,70€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 961,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 625,30
Coût de l'assurance :20 609,10
Taxe foncière : 2 128,09€/an
Soit par mois : 177,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 773,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :634,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du mobilier
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500
    Isolation combles perdus: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 281 €/an
Calcul : 1 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 192 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 329
Revenus locatifs : +21 281
Charges déductibles : -19 329
Résultat foncier Année 1 : 1 952

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 829 €/an
Revenus locatifs : +21 281
Charges déductibles : -8 829
Résultat foncier Années 2+ : 12 452 €/an
Prix d'achat du bien : 159 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 28119 3355 8821 946---
221 7078 6755 72313 031---
322 1418 5115 55813 630---
422 5838 3415 38814 243---
523 0358 1655 21314 870---
623 4967 9845 03115 512---
723 9667 7964 84416 170---
824 4457 6034 65016 843---
924 9347 4034 45017 531---
1025 4337 1964 24318 237---
1125 9416 9834 03018 959---
1226 4606 7623 81019 698---
1326 9896 5343 58220 455---
1427 5296 2993 34721 230---
1528 0806 0563 10422 024---
1628 6415 8052 85322 836---
1729 2145 5462 59323 668---
1829 7985 2782 32624 520---
1930 3945 0012 04925 393---
2031 0024 7161 76326 287---
2131 6224 4201 46827 202---
2232 2554 1151 16328 139---
2332 9003 80084829 100---
2433 5583 47552230 083---
2534 2293 13918631 090---
TOTAL681 633168 93784 625512 6970Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 512 697
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 469+584+3 885
2+4 469+3 909+560
3+4 469+4 089+380
4+4 469+4 273+196
5+4 469+4 461+8
6+4 469+4 654-185
7+4 469+4 851-382
8+4 469+5 053-584
9+4 469+5 259-790
10+4 469+5 471-1 002
11+4 469+5 688-1 219
12+4 469+5 909-1 440
13+4 469+6 136-1 667
14+4 469+6 369-1 900
15+4 469+6 607-2 138
16+4 469+6 851-2 382
17+4 469+7 100-2 631
18+4 469+7 356-2 887
19+4 469+7 618-3 149
20+4 469+7 886-3 417
21+4 469+8 161-3 692
22+4 469+8 442-3 973
23+4 469+8 730-4 261
24+4 469+9 025-4 556
25+4 469+9 327-4 858
Total+111 725+153 809+-42 084
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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