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Appartement lumineux de 83,56m² avec balcon ? Joué-lès-Tours

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface83.56
Coût Total113 984
Loyer Annuel11 167
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+9
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 800 €
Surface : 83.56 m²
Prix au m² : 1 074,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

À deux pas de l'hyper-centre de Joué-lès-Tours, dans le quartier recherché de Morier, découvrez cet appartement de 83 m² pensé pour une vie quotidienne simple et agréable. Son atout majeur ? Un emplacement parfait où écoles, commerces, marché, bus, tramway et gare se rejoignent tous en moins de 5 minutes à pied. Au 3ème étage, l'entrée vous accueille et mène vers une belle pièce de vie de 27 m². Baigné de lumière grâce à son exposition plein Sud, le séjour s'ouvre sur un balcon idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine, séparée, est déjà aménagée et équipée pour être immédiatement fonctionnelle. Côté nuit, l'espace propose trois chambres, un dressing pour optimiser les rangements, une salle d'eau et un WC séparé. Une cave pratique complète le bien, et se garer reste très facile grâce aux nombreuses places au pied de la résidence. Un appartement spacieux, lumineux et ultra-pratique à visiter sans tarder. (8.85 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 342 lots - dont 171 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2900.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/36562.pdf

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.349972, 0.669279
Total : 113 984
Prix d'acquisition : 89 800
Travaux : 17 000
Valeur du bien : 106 800
Frais de notaire : 7 184
Coût estimé : 7 184
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.56
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11167€/an
Fourchette totale : 797€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 9560€ - 13044€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 907,53 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 393
Prix d'achat :89 800
Décote à l'achat :-69 593 (-43.7%)
Marge achat-revente :45 409€ (28.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 984
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 586,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 559,34
Coût de l'assurance :8 548,80
Taxe foncière : 1 116,72€/an
Soit par mois : 93,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,67€/mois
Soit par an : 2 900,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 930,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments usés de la cuisine et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Cuisine complète (10 m²): 500€/m² × 10 = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1000€/m² × 5 = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500
    Revêtement de sol et peinture (30 m²): 100€/m² × 30 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500
    Peinture salon (25 m²): 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 167 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 984 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 900 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 072
Revenus locatifs : +11 167
Charges déductibles : -25 072
Résultat foncier Année 1 : -13 904(Déficit de 13 904 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 204
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 072 €/an
Revenus locatifs : +11 167
Charges déductibles : -8 072
Résultat foncier Années 2+ : 3 096 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3204.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 370(65% de 89 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 123 €/an
Calcul : 58 370 € × 3,636% = 2 123
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 16725 0753 717-13 90810 700 €3 208 €3 208 €
211 3917 9753 6173 415---
311 6187 8723 5133 746---
411 8517 7653 4064 086---
512 0887 6553 2964 433---
612 3297 5413 1824 789---
712 5767 4233 0645 153---
812 8287 3012 9425 527---
913 0847 1752 8165 909---
1013 3467 0452 6866 301---
1113 6136 9102 5516 703---
1213 8856 7712 4127 114---
1314 1636 6272 2697 535---
1414 4466 4792 1207 967---
1514 7356 3251 9678 410---
1615 0306 1671 8088 863---
1715 3306 0031 6449 327---
1815 6375 8331 4759 804---
1915 9505 6581 29910 291---
2016 2695 4771 11810 791---
2116 5945 29093111 304---
2216 9265 09773811 829---
2317 2644 89753812 367---
2417 6104 69033212 919---
2517 9624 47711813 485---
TOTAL357 689179 52753 559178 16210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 162
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 345-3 210+5 555
2+2 345+62+2 283
3+2 345+1 124+1 221
4+2 345+1 226+1 119
5+2 345+1 330+1 015
6+2 345+1 437+908
7+2 345+1 546+799
8+2 345+1 658+687
9+2 345+1 773+572
10+2 345+1 890+455
11+2 345+2 011+334
12+2 345+2 134+211
13+2 345+2 261+84
14+2 345+2 390-45
15+2 345+2 523-178
16+2 345+2 659-314
17+2 345+2 798-453
18+2 345+2 941-596
19+2 345+3 087-742
20+2 345+3 237-892
21+2 345+3 391-1 046
22+2 345+3 549-1 204
23+2 345+3 710-1 365
24+2 345+3 876-1 531
25+2 345+4 045-1 700
Total+58 625+53 449+5 176
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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