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Immeuble locatif à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface231m²
Coût Total354 160€
Loyer Annuel27 160€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 285 000 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 1 233,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble idéal investissement locatif / Airbnb pap

Immeuble situé en centre-ville, à proximité immédiate des commerces et commodités.

• 3 appartements de 77 m² chacun • Chaque appartement dispose de 3 chambres • 3 grands garages fermés • Construction avec dalle béton • Possibilité d’aménager un 4ᵉ appartement

Quelques travaux d’embellissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de valorisation.

Idéal pour location longue durée, colocation ou projet Airbnb.

Pour plus d’informations, merci de me contacter.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.726630, 1.604380
Total : 354 160€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 46 360€
Valeur du bien : 331 360€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2263€/mois
Loyer annuel estimé : 27160€/an
Fourchette totale : 1817€ - 2819€/mois
Fourchette annuelle : 21808€ - 33825€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 643,8 €/m²
Basé sur :358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :379 718 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :-94 718€ (-24.9%)
Marge achat-revente :25 558€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :354 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 773,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :103,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 876,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 742,53€
Coût de l'assurance :30 989,00€
Taxe foncière : 2 715,97€/an
Soit par mois : 226,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 263,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 102,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 231 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité pour l'immeuble
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 360 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:360€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€/m² = 360€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 160 €/an
Calcul : 2 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 354 160 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 240 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 556 €
Revenus locatifs : +27 160 €
Charges déductibles : -62 556 €
Résultat foncier Année 1 : -35 396 €(Déficit de 35 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 196 €/an
Revenus locatifs : +27 160 €
Charges déductibles : -16 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13996.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 160 €62 567 €12 252 €-35 408 €21 400 €14 008 €14 008 €
227 703 €15 886 €11 931 €11 817 €--2 191 €
328 257 €15 554 €11 598 €12 703 €---
428 822 €15 210 €11 254 €13 612 €---
529 399 €14 853 €10 898 €14 545 €---
629 986 €14 484 €10 529 €15 502 €---
730 586 €14 102 €10 146 €16 484 €---
831 198 €13 706 €9 751 €17 492 €---
931 822 €13 296 €9 341 €18 526 €---
1032 458 €12 872 €8 916 €19 587 €---
1133 108 €12 432 €8 476 €20 676 €---
1233 770 €11 977 €8 021 €21 793 €---
1334 445 €11 505 €7 550 €22 940 €---
1435 134 €11 017 €7 062 €24 117 €---
1535 837 €10 512 €6 556 €25 325 €---
1636 553 €9 988 €6 032 €26 565 €---
1737 284 €9 446 €5 490 €27 839 €---
1838 030 €8 884 €4 929 €29 146 €---
1938 791 €8 303 €4 347 €30 488 €---
2039 567 €7 701 €3 745 €31 866 €---
2140 358 €7 077 €3 122 €33 281 €---
2241 165 €6 432 €2 476 €34 733 €---
2341 988 €5 763 €1 807 €36 225 €---
2442 828 €5 071 €1 115 €37 758 €---
2543 685 €4 353 €398 €39 331 €---
TOTAL869 933 €322 991 €177 743 €546 942 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 546 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 704 €-6 420 €+12 124 €
2+5 704 €0 €+5 704 €
3+5 704 €+3 154 €+2 550 €
4+5 704 €+4 084 €+1 620 €
5+5 704 €+4 364 €+1 340 €
6+5 704 €+4 651 €+1 053 €
7+5 704 €+4 945 €+759 €
8+5 704 €+5 248 €+456 €
9+5 704 €+5 558 €+146 €
10+5 704 €+5 876 €-172 €
11+5 704 €+6 203 €-499 €
12+5 704 €+6 538 €-834 €
13+5 704 €+6 882 €-1 178 €
14+5 704 €+7 235 €-1 531 €
15+5 704 €+7 598 €-1 894 €
16+5 704 €+7 970 €-2 266 €
17+5 704 €+8 352 €-2 648 €
18+5 704 €+8 744 €-3 040 €
19+5 704 €+9 146 €-3 442 €
20+5 704 €+9 560 €-3 856 €
21+5 704 €+9 984 €-4 280 €
22+5 704 €+10 420 €-4 716 €
23+5 704 €+10 868 €-5 164 €
24+5 704 €+11 327 €-5 623 €
25+5 704 €+11 799 €-6 095 €
Total+142 600 €+164 083 €+-21 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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