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Maison de ville à vendre

VilleVillefranche-sur-Cher (41)
Surface90
Coût Total134 092
Loyer Annuel8 764
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 776,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Salle à manger (total 22 m²), 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Pas de cave, Non meublé

iad France - Vincent HUBER vous propose: Charmante Maison Ancienne à Villefranche-sur-Cher - 90m² - 3 Chambres - Garage - Cours intérieur couverte. Située au cOEur de Villefranche-sur-Cher, cette charmante maison ancienne de 6 pièces offre un cadre de vie chaleureux et convivial, idéal pour toute la famille. D'une superficie d'environ 90 m², elle comprend 3 chambres spacieuses, 1 salle d'eau avec wc, 1 salle de bains avec wc, un salon lumineux, et une salle à manger accueillante. La cuisine est séparée. Orientée au sud, la maison bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la journée. Cette maison à rafraîchir présente un potentiel d'aménagement pour créer un cocon à votre image. Profitez également d'un joli jardin pour vos moments de détente, d'un garage, de parking, un cellier et d'une cave pour vos besoins de rangement.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 213 et classe CLIMAT D indice 46. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Vincent HUBER mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 539419333, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villefranche-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.302599, 1.758845
Total : 134 092
Prix d'acquisition : 69 900
Travaux : 58 600
Valeur du bien : 128 500
Frais de notaire : 5 592
Coût estimé : 5 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8764€/an
Fourchette totale : 594€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7131€ - 10773€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 450,76 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 568
Prix d'achat :69 900
Décote à l'achat :-60 668 (-46.5%)
Marge achat-revente :-3 524€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 092
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 368,89
Coût de l'assurance :11 733,05
Taxe foncière : 876,44€/an
Soit par mois : 73,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 600(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 100
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villefranche-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 764 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 092 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 274
Revenus locatifs : +8 764
Charges déductibles : -64 274
Résultat foncier Année 1 : -55 509(Déficit de 55 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 109
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 674 €/an
Revenus locatifs : +8 764
Charges déductibles : -5 674
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34109.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 76464 2784 332-55 51421 400 €34 114 €34 114 €
28 9405 5614 2153 379--30 735 €
39 1195 4404 0943 678--27 056 €
49 3015 3153 9693 986--23 071 €
59 4875 1863 8404 301--18 770 €
69 6775 0533 7074 624--14 146 €
79 8704 9153 5694 955--9 190 €
810 0684 7723 4275 295--3 895 €
910 2694 6253 2805 644---
1010 4744 4733 1286 001---
1110 6844 3162 9716 368---
1210 8974 1542 8086 743---
1311 1153 9862 6417 129---
1411 3383 8132 4677 525---
1511 5643 6342 2887 930---
1611 7963 4492 1048 346---
1712 0323 2581 9138 773---
1812 2723 0611 7159 211---
1912 5182 8571 5119 661---
2012 7682 6461 30110 122---
2113 0232 4291 08310 595---
2213 2842 20485811 080---
2313 5501 97162611 578---
2413 8211 73138612 089---
2514 0971 48313712 614---
TOTAL280 728154 61362 369126 11521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 115
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 841-6 420+8 261
2+1 8410+1 841
3+1 8410+1 841
4+1 8410+1 841
5+1 8410+1 841
6+1 8410+1 841
7+1 8410+1 841
8+1 8410+1 841
9+1 841+525+1 316
10+1 841+1 800+41
11+1 841+1 910-69
12+1 841+2 023-182
13+1 841+2 139-298
14+1 841+2 257-416
15+1 841+2 379-538
16+1 841+2 504-663
17+1 841+2 632-791
18+1 841+2 763-922
19+1 841+2 898-1 057
20+1 841+3 037-1 196
21+1 841+3 178-1 337
22+1 841+3 324-1 483
23+1 841+3 473-1 632
24+1 841+3 627-1 786
25+1 841+3 784-1 943
Total+46 025+37 834+8 191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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