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Maison à vendre

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface166m²
Coût Total210 768€
Loyer Annuel18 831€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+306€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 837,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres

Maison à vendre Valence dans le Tarn-et-Garonne (82400) - Maison brique avec devanture et jardin - 1 chambre au rez de chaussée avec sa salle de douche et WC (adapté PMR) - 4 grandes chambres et salle de bain à l'étage - Grenier aménageable - Chauff. central gaz - Surf. hab. : 166,82 m² - Surface cadastrale : 417 m² - Secteur recherché - réf. 1532

Contact : Mr FORRIERRE ou par mail : Géorisques : L'office notarial Julien ORLUC, expert immobilier labellisé TRV (spécialiste évaluation de maisons et terrains), est à votre disposition pour l'expertise, la mise en vente ou la recherche de biens immobiliers. Honoraires de négociation pour cette annonce : maximum 7 %

139 100 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.104025, 0.902487
Total : 210 768€
Prix d'acquisition : 139 100€
Travaux : 60 540€
Valeur du bien : 199 640€
Frais de notaire : 11 128€
Coût estimé : 11 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18831€/an
Fourchette totale : 1238€ - 1989€/mois
Fourchette annuelle : 14855€ - 23872€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,68 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 131 €
Prix d'achat :139 100 €
Décote à l'achat :-64 031€ (-31.5%)
Marge achat-revente :-7 637€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 768€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :61,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 106,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 734,48€
Coût de l'assurance :18 442,20€
Taxe foncière : 1 883,12€/an
Soit par mois : 156,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 569,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 263,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
BuanderieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la buanderie avec remplacement des équipements vétustes
Quantité: buanderie complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - buanderie nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 540 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:6 640€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 40€/m² = 6640€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (inclus main d'œuvre)
  • Buanderie:2 400€
    Rénovation complète buanderie: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 831 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 768 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 257 €
Revenus locatifs : +18 831 €
Charges déductibles : -70 257 €
Résultat foncier Année 1 : -51 425 €(Déficit de 51 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 717 €/an
Revenus locatifs : +18 831 €
Charges déductibles : -9 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30025.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415 €(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 831 €70 264 €7 103 €-51 432 €21 400 €30 032 €30 032 €
219 208 €9 535 €6 914 €9 673 €--20 360 €
319 592 €9 340 €6 720 €10 252 €--10 108 €
419 984 €9 139 €6 518 €10 845 €---
520 384 €8 930 €6 309 €11 453 €---
620 791 €8 714 €6 093 €12 077 €---
721 207 €8 491 €5 870 €12 716 €---
821 631 €8 260 €5 639 €13 371 €---
922 064 €8 021 €5 400 €14 043 €---
1022 505 €7 774 €5 153 €14 731 €---
1122 955 €7 518 €4 897 €15 437 €---
1223 414 €7 253 €4 632 €16 161 €---
1323 883 €6 979 €4 358 €16 903 €---
1424 360 €6 696 €4 075 €17 665 €---
1524 847 €6 402 €3 782 €18 445 €---
1625 344 €6 099 €3 478 €19 245 €---
1725 851 €5 785 €3 164 €20 066 €---
1826 368 €5 460 €2 840 €20 908 €---
1926 896 €5 124 €2 504 €21 771 €---
2027 434 €4 777 €2 156 €22 657 €---
2127 982 €4 417 €1 796 €23 565 €---
2228 542 €4 045 €1 424 €24 497 €---
2329 113 €3 660 €1 039 €25 453 €---
2429 695 €3 262 €641 €26 433 €---
2530 289 €2 849 €229 €27 439 €---
TOTAL603 170 €228 795 €102 734 €374 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 955 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 955 €-6 420 €+10 375 €
2+3 955 €0 €+3 955 €
3+3 955 €0 €+3 955 €
4+3 955 €+221 €+3 734 €
5+3 955 €+3 436 €+519 €
6+3 955 €+3 623 €+332 €
7+3 955 €+3 815 €+140 €
8+3 955 €+4 011 €-56 €
9+3 955 €+4 213 €-258 €
10+3 955 €+4 419 €-464 €
11+3 955 €+4 631 €-676 €
12+3 955 €+4 848 €-893 €
13+3 955 €+5 071 €-1 116 €
14+3 955 €+5 299 €-1 344 €
15+3 955 €+5 533 €-1 578 €
16+3 955 €+5 774 €-1 819 €
17+3 955 €+6 020 €-2 065 €
18+3 955 €+6 272 €-2 317 €
19+3 955 €+6 531 €-2 576 €
20+3 955 €+6 797 €-2 842 €
21+3 955 €+7 070 €-3 115 €
22+3 955 €+7 349 €-3 394 €
23+3 955 €+7 636 €-3 681 €
24+3 955 €+7 930 €-3 975 €
25+3 955 €+8 232 €-4 277 €
Total+98 875 €+112 313 €+-13 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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