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Maison 5 pièces 128 m²

VilleSaint-Vincent-la-Châtre (79)
Surface128m²
Coût Total280 900€
Loyer Annuel10 790€
Rentabilité3.84%
Cashflow/mois-645€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 976,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 128 m²

SAINT VINCENT LA CHATRE

Maison familiale de 127 m² - 3 chambres - Terrain 1 280 m²

Située dans un environnement calme et verdoyant, cette maison de 127 m² offre un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement.

Terrain de 1 280 m², idéal pour profiter de l'extérieur, jardin, potager ou projet paysager.

Travaux et atouts :

  • Isolation en chanvre réalisée en 2015 (bon point écologique et confort thermique)
  • DPE : D
  • Rafraîchissement intérieur à prévoir
  • Clôture à créer
  • Couverture à refaire

Maison idéale pour primo-accédants, famille ou investisseur souhaitant valoriser un bien avec travaux.

Surface : 128 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2025

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 300 € et 3 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Vincent-la-Châtre
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79500
Coordonnées : 46.198986, -0.013681
Total : 280 900€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 145 900€
Valeur du bien : 270 900€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10790€/an
Fourchette totale : 706€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 8469€ - 13747€/an
Rentabilité brute :3.84%
Fourchette de rentabilité :3.01% - 4.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :128 000 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-3 000€ (-2.3%)
Marge achat-revente :-152 900€ (-119.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 371,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 453,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 652,26€
Coût de l'assurance :24 578,75€
Taxe foncière : 1 079,00€/an
Soit par mois : 89,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 543,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-644,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D avec une consommation de 222 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne
Quantité: environ 320 m² (estimation basée sur surface extérieure)
Raison: DPE D - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé
ClôtureOPTIONNEL
Sous-catégorie: Création
Création d'une clôture autour du terrain
Quantité: environ 100 m de clôture
Raison: Amélioration de la sécurité et de l'esthétique du jardin
CouvertureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation ou remplacement de la couverture de toiture
Quantité: environ 128 m²
Raison: Couverture à refaire - nécessité de maintenir l'intégrité du bâtiment

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :145 900 €(1 140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Isolation:48 000€
    Isolation murs extérieurs: 320 m² × 150€/m² = 48000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Ponçage et vitrification parquet: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Clôture - Création:6 000€
    Création clôture: 100 m × 60€/m = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Couverture - Réparation:38 400€
    Réparation toiture: 128 m² × 300€/m² = 38400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Vincent-la-Châtre (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 78 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 790 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 983 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 145 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 157 029 €
Revenus locatifs : +10 790 €
Charges déductibles : -157 029 €
Résultat foncier Année 1 : -146 239 €(Déficit de 146 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 124 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 129 €/an
Revenus locatifs : +10 790 €
Charges déductibles : -11 129 €
Résultat foncier Années 2+ : -339 €/an(Déficit de 339 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 124838.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 790 €157 038 €9 075 €-146 248 €21 400 €124 848 €124 848 €
211 006 €10 892 €8 830 €113 €--124 734 €
311 226 €10 639 €8 577 €587 €--124 147 €
411 450 €10 377 €8 315 €1 073 €--123 074 €
511 679 €10 107 €8 045 €1 573 €--121 501 €
611 913 €9 827 €7 765 €2 086 €--119 416 €
712 151 €9 539 €7 477 €2 613 €--116 803 €
812 394 €9 240 €7 178 €3 154 €--113 649 €
912 642 €8 932 €6 870 €3 710 €--109 939 €
1012 895 €8 614 €6 552 €4 281 €--105 658 €
1113 153 €8 285 €6 223 €4 868 €--100 790 €
1213 416 €7 945 €5 883 €5 471 €---
1313 684 €7 594 €5 532 €6 091 €---
1413 958 €7 231 €5 169 €6 727 €---
1514 237 €6 856 €4 794 €7 381 €---
1614 522 €6 469 €4 407 €8 053 €---
1714 812 €6 069 €4 006 €8 744 €---
1815 109 €5 655 €3 593 €9 453 €---
1915 411 €5 228 €3 166 €10 183 €---
2015 719 €4 787 €2 724 €10 932 €---
2116 033 €4 331 €2 268 €11 703 €---
2216 354 €3 859 €1 797 €12 495 €---
2316 681 €3 373 €1 311 €13 308 €---
2417 015 €2 870 €808 €14 145 €---
2517 355 €2 350 €288 €15 005 €---
TOTAL345 607 €328 106 €130 652 €17 501 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 501 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-6 420 €+8 686 €
2+2 266 €0 €+2 266 €
3+2 266 €0 €+2 266 €
4+2 266 €0 €+2 266 €
5+2 266 €0 €+2 266 €
6+2 266 €0 €+2 266 €
7+2 266 €0 €+2 266 €
8+2 266 €0 €+2 266 €
9+2 266 €0 €+2 266 €
10+2 266 €0 €+2 266 €
11+2 266 €0 €+2 266 €
12+2 266 €+1 641 €+625 €
13+2 266 €+1 827 €+439 €
14+2 266 €+2 018 €+248 €
15+2 266 €+2 214 €+52 €
16+2 266 €+2 416 €-150 €
17+2 266 €+2 623 €-357 €
18+2 266 €+2 836 €-570 €
19+2 266 €+3 055 €-789 €
20+2 266 €+3 280 €-1 014 €
21+2 266 €+3 511 €-1 245 €
22+2 266 €+3 748 €-1 482 €
23+2 266 €+3 993 €-1 727 €
24+2 266 €+4 244 €-1 978 €
25+2 266 €+4 501 €-2 235 €
Total+56 650 €+35 487 €+21 163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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