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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCaillère-Saint-Hilaire (85)
Surface204m²
Coût Total244 701€
Loyer Annuel17 883€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 075 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 853,31 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 38 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Non meublé

A 5 minutes de LA CAILLERE SAINT HILAIRE, à 20 minutes de FONTENAY-LE-COMTE, CHANTONNAY et SAINTE HERMINE, découvrez cette maison de campagne comprenant :

  • au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine aménagée, une salle à manger avec cheminée ouverte, un séjour, un salon et une autre pièce. Une salle d'eau, deux wc, buanderie et débarras. Cave attenante.
  • à l'étage : un couloir dessert 5 belles chambres (dont une avec point d'eau). Deux greniers. Garage non attenant avec faux grenier et une autre dépendance avec cheminée.

Pompe à chaleur, ouvertures PVC double vitrage (sauf 2 chambres), ballon d'eau chaude neuf, toiture en bon état. Assainissement individuel à refaire. Rénovation à poursuivre mais habitable de suite.

Beau terrain de 5.078m² avec puits et nombreux arbres fruitiers.

Honoraires inclus de 5.5% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 165 000 euros. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2930.00 euros et 4010.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Caillère-Saint-Hilaire
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85410
Coordonnées : 46.626652, -0.936925
Total : 244 701€
Prix d'acquisition : 174 075€
Travaux : 56 700€
Valeur du bien : 230 775€
Frais de notaire : 13 926€
Coût estimé : 13 926€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1490€/mois
Loyer annuel estimé : 17883€/an
Fourchette totale : 1126€ - 1973€/mois
Fourchette annuelle : 13509€ - 23673€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,65 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :226 776 €
Prix d'achat :174 075 €
Décote à l'achat :-52 701€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-17 925€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 701€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 283,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 882,95€
Coût de l'assurance :21 411,34€
Taxe foncière : 1 788,26€/an
Soit par mois : 149,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 490,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Ballon d'eau chaude
Vérification et mise aux normes du ballon d'eau chaude neuf
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification de la pompe à chaleur et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC si non présente
Quantité: 1 unité
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et conformité aux normes
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Rénovation de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement individuel à refaire - conformité nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 700 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:900€
    Ballon d'eau chaude: 1 unité × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant meubles, électroménager, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 unité × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, et main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation 5 chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (incluant revêtement de sol et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Ventilation:3 000€
    Installation VMC: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:12 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caillère-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 883 €/an
Calcul : 1 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 701 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 559 €
Revenus locatifs : +17 883 €
Charges déductibles : -67 559 €
Résultat foncier Année 1 : -49 676 €(Déficit de 49 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 859 €/an
Revenus locatifs : +17 883 €
Charges déductibles : -10 859 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28276.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 075 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 149 €(65% de 174 075 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 115 €/an
Calcul : 113 149 € × 3,636% = 4 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 883 €67 567 €8 222 €-49 684 €21 400 €28 284 €28 284 €
218 240 €10 648 €8 004 €7 592 €--20 692 €
318 605 €10 422 €7 778 €8 183 €--12 510 €
418 977 €10 189 €7 544 €8 788 €--3 721 €
519 357 €9 947 €7 302 €9 410 €---
619 744 €9 697 €7 052 €10 047 €---
720 139 €9 438 €6 794 €10 700 €---
820 541 €9 171 €6 526 €11 371 €---
920 952 €8 894 €6 249 €12 058 €---
1021 371 €8 607 €5 963 €12 764 €---
1121 799 €8 311 €5 666 €13 488 €---
1222 235 €8 004 €5 360 €14 230 €---
1322 679 €7 687 €5 043 €14 992 €---
1423 133 €7 359 €4 715 €15 774 €---
1523 596 €7 020 €4 375 €16 576 €---
1624 068 €6 669 €4 024 €17 399 €---
1724 549 €6 305 €3 661 €18 244 €---
1825 040 €5 930 €3 285 €19 110 €---
1925 541 €5 541 €2 896 €20 000 €---
2026 052 €5 138 €2 494 €20 913 €---
2126 573 €4 722 €2 078 €21 850 €---
2227 104 €4 292 €1 647 €22 812 €---
2327 646 €3 846 €1 202 €23 800 €---
2428 199 €3 386 €741 €24 813 €---
2528 763 €2 909 €264 €25 854 €---
TOTAL572 784 €241 701 €118 883 €331 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 755 €-6 420 €+10 175 €
2+3 755 €0 €+3 755 €
3+3 755 €0 €+3 755 €
4+3 755 €0 €+3 755 €
5+3 755 €+1 706 €+2 049 €
6+3 755 €+3 014 €+741 €
7+3 755 €+3 210 €+545 €
8+3 755 €+3 411 €+344 €
9+3 755 €+3 618 €+137 €
10+3 755 €+3 829 €-74 €
11+3 755 €+4 046 €-291 €
12+3 755 €+4 269 €-514 €
13+3 755 €+4 498 €-743 €
14+3 755 €+4 732 €-977 €
15+3 755 €+4 973 €-1 218 €
16+3 755 €+5 220 €-1 465 €
17+3 755 €+5 473 €-1 718 €
18+3 755 €+5 733 €-1 978 €
19+3 755 €+6 000 €-2 245 €
20+3 755 €+6 274 €-2 519 €
21+3 755 €+6 555 €-2 800 €
22+3 755 €+6 844 €-3 089 €
23+3 755 €+7 140 €-3 385 €
24+3 755 €+7 444 €-3 689 €
25+3 755 €+7 756 €-4 001 €
Total+93 875 €+99 325 €+-5 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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