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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface57m²
Coût Total179 120€
Loyer Annuel12 542€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 438,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Metro BASILIQUE DE SAINT DENIS A 2 PAS. Magnifique appartement 4 pièces de 56,80 m², au charme de l'ancien avec poutres apparentes, comprenant:rnune entrée, un séjour lumineux, trois chambres, une cuisine aménagée et équipée avec accès direct à la petite cour de la copropriété, une salle d'eau avec double WC. Belle hauteur sous plafond, fenêtres double vitrage, chauffage individuel électrique. Balcon. Calme absolu! Une cave au sous sol complète ce bien. DPE F . Taxe foncière : 1 189 euros. Immeuble soumis à un arrêté de péril.rnÀ voir absolument ! rn

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.939129, 2.359155
Basilique de Saint-Denis
Ligne 13
Total : 179 120€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 29 000€
Valeur du bien : 168 000€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12542€/an
Fourchette totale : 792€ - 1379€/mois
Fourchette annuelle : 9508€ - 16544€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 937,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 449,18€
Coût de l'assurance :15 673,00€
Taxe foncière : 1 189,00€/an
Soit par mois : 99,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 045,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans les descriptions.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions à réaliser dans la cuisine bien équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²) × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 542 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 793 €
Revenus locatifs : +12 542 €
Charges déductibles : -36 793 €
Résultat foncier Année 1 : -24 251 €(Déficit de 24 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 793 €/an
Revenus locatifs : +12 542 €
Charges déductibles : -7 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2851.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 542 €36 799 €5 983 €-24 257 €21 400 €2 857 €2 857 €
212 793 €7 639 €5 824 €5 153 €---
313 048 €7 475 €5 659 €5 574 €---
413 309 €7 304 €5 488 €6 005 €---
513 576 €7 128 €5 312 €6 448 €---
613 847 €6 946 €5 130 €6 901 €---
714 124 €6 757 €4 941 €7 367 €---
814 407 €6 562 €4 746 €7 844 €---
914 695 €6 360 €4 544 €8 334 €---
1014 989 €6 152 €4 336 €8 837 €---
1115 288 €5 936 €4 120 €9 352 €---
1215 594 €5 713 €3 897 €9 881 €---
1315 906 €5 482 €3 666 €10 424 €---
1416 224 €5 243 €3 427 €10 981 €---
1516 549 €4 996 €3 180 €11 553 €---
1616 880 €4 740 €2 925 €12 139 €---
1717 217 €4 476 €2 660 €12 741 €---
1817 561 €4 203 €2 387 €13 359 €---
1917 913 €3 920 €2 104 €13 993 €---
2018 271 €3 628 €1 812 €14 643 €---
2118 636 €3 325 €1 509 €15 311 €---
2219 009 €3 012 €1 196 €15 997 €---
2319 389 €2 689 €873 €16 701 €---
2419 777 €2 354 €538 €17 423 €---
2520 173 €2 008 €192 €18 165 €---
TOTAL401 716 €160 847 €86 449 €240 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634 €-6 420 €+9 054 €
2+2 634 €+689 €+1 945 €
3+2 634 €+1 672 €+962 €
4+2 634 €+1 802 €+832 €
5+2 634 €+1 934 €+700 €
6+2 634 €+2 070 €+564 €
7+2 634 €+2 210 €+424 €
8+2 634 €+2 353 €+281 €
9+2 634 €+2 500 €+134 €
10+2 634 €+2 651 €-17 €
11+2 634 €+2 806 €-172 €
12+2 634 €+2 964 €-330 €
13+2 634 €+3 127 €-493 €
14+2 634 €+3 294 €-660 €
15+2 634 €+3 466 €-832 €
16+2 634 €+3 642 €-1 008 €
17+2 634 €+3 822 €-1 188 €
18+2 634 €+4 008 €-1 374 €
19+2 634 €+4 198 €-1 564 €
20+2 634 €+4 393 €-1 759 €
21+2 634 €+4 593 €-1 959 €
22+2 634 €+4 799 €-2 165 €
23+2 634 €+5 010 €-2 376 €
24+2 634 €+5 227 €-2 593 €
25+2 634 €+5 449 €-2 815 €
Total+65 850 €+72 261 €+-6 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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