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vente - maison

Bien expiré
VilleSaint-Vallier (26)
Surface70m²
Coût Total98 510€
Loyer Annuel7 052€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

Iad France - Christophe MALSERT vous propose : Maison rénovée - Idéal primo-accédants ou investisseurs

À deux pas des commerces et des bords de la Galaure, dans une impasse paisible du centre ancien de Saint-Vallier, découvrez cette belle maison de ville offrant de nombreuses possibilités

La maison entièrement rénovée, développe environ 70 m² habitable avec une belle pièce de vie, une cuisine à aménager et 3 chambres : un cadre idéal pour une première acquisition.

Les + :

  • Maison rénovée - potentiel locatif 600€
  • Centre-ville, commerces et commodités accessibles à pied
  • Idéal pour un premier achat ou un investissement patrimonial
  • Parkings gratuit à proximité

Un bien rare qui allie résidence principale ou un investissement locatif. À découvrir sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe MALSERT mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Aubenas sous le numéro 891916603, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.Informations LOI ALUR : Honoraires charge vendeur. (gedeon_6727_33654051)

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 45.179739, 4.816866
Total : 98 510€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 17 510€
Valeur du bien : 92 510€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7052€/an
Fourchette totale : 446€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5351€ - 9294€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 000 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-16 000€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-7 510€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 288,34€
Coût de l'assurance :8 619,63€
Taxe foncière : 705,25€/an
Soit par mois : 58,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Installation d'une cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine à aménager, amélioration nécessaire pour confort
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Installation d'une douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain à rafraîchir pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en PVC dans une chambre, amélioration souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 510 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine complète: 1 × 9400€ = 9400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 1 × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 15€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 052 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 510 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 769 €
Revenus locatifs : +7 052 €
Charges déductibles : -21 769 €
Résultat foncier Année 1 : -14 716 €(Déficit de 14 716 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 016 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 259 €/an
Revenus locatifs : +7 052 €
Charges déductibles : -4 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4016.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 052 €21 772 €3 212 €-14 720 €10 700 €4 020 €4 020 €
27 194 €4 176 €3 126 €3 018 €--1 002 €
37 337 €4 086 €3 036 €3 251 €---
47 484 €3 994 €2 944 €3 490 €---
57 634 €3 899 €2 849 €3 735 €---
67 786 €3 800 €2 750 €3 987 €---
77 942 €3 698 €2 648 €4 244 €---
88 101 €3 593 €2 543 €4 508 €---
98 263 €3 484 €2 434 €4 779 €---
108 428 €3 371 €2 321 €5 057 €---
118 597 €3 255 €2 205 €5 342 €---
128 769 €3 135 €2 085 €5 634 €---
138 944 €3 011 €1 961 €5 934 €---
149 123 €2 882 €1 832 €6 241 €---
159 306 €2 750 €1 700 €6 556 €---
169 492 €2 613 €1 562 €6 879 €---
179 682 €2 471 €1 421 €7 211 €---
189 875 €2 324 €1 274 €7 551 €---
1910 073 €2 173 €1 123 €7 900 €---
2010 274 €2 017 €967 €8 257 €---
2110 480 €1 855 €805 €8 625 €---
2210 689 €1 688 €638 €9 001 €---
2310 903 €1 515 €465 €9 388 €---
2411 121 €1 337 €287 €9 784 €---
2511 343 €1 152 €102 €10 191 €---
TOTAL225 892 €90 049 €46 288 €135 843 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 481 €-3 210 €+4 691 €
2+1 481 €0 €+1 481 €
3+1 481 €+675 €+806 €
4+1 481 €+1 047 €+434 €
5+1 481 €+1 121 €+360 €
6+1 481 €+1 196 €+285 €
7+1 481 €+1 273 €+208 €
8+1 481 €+1 353 €+128 €
9+1 481 €+1 434 €+47 €
10+1 481 €+1 517 €-36 €
11+1 481 €+1 603 €-122 €
12+1 481 €+1 690 €-209 €
13+1 481 €+1 780 €-299 €
14+1 481 €+1 872 €-391 €
15+1 481 €+1 967 €-486 €
16+1 481 €+2 064 €-583 €
17+1 481 €+2 163 €-682 €
18+1 481 €+2 265 €-784 €
19+1 481 €+2 370 €-889 €
20+1 481 €+2 477 €-996 €
21+1 481 €+2 587 €-1 106 €
22+1 481 €+2 700 €-1 219 €
23+1 481 €+2 816 €-1 335 €
24+1 481 €+2 935 €-1 454 €
25+1 481 €+3 057 €-1 576 €
Total+37 025 €+40 753 €+-3 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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