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Maison 7 pièces 146 m²

VilleBrioux-sur-Boutonne (79)
Surface146m²
Coût Total167 970€
Loyer Annuel10 898€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 648 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 703,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 7 pièces principales

MAISON DE BOURG - BRIOUX SUR BOUTONNE - plain centre ville - comprenant : Au RC : séjour avec cheminée - insert, cuisine aménagée, salle d'eau, wc, chambre. 1 pièce équipée d'un séjour - cuisine et salle d'eau. A l'étage : salle d'eau, wc, 3 chambres et dégagement. Cellier, garages, préau et dépendances. Cour fermée et arborée. Honoraires à charge acquéreur : 9.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 404-1275 Date de réalisation du diagnostic : 13/06/2026 Prix hors honoraires : 94 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 360 € et 7 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Brioux-sur-Boutonne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79170
Coordonnées : 46.143810, -0.219887
Total : 167 970€
Prix d'acquisition : 102 648€
Travaux : 57 110€
Valeur du bien : 159 758€
Frais de notaire : 8 212€
Coût estimé : 8 212€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10898€/an
Fourchette totale : 710€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 8517€ - 13943€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,72 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 151 €
Prix d'achat :102 648 €
Décote à l'achat :-65 503€ (-39.0%)
Marge achat-revente :181€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 892,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 110,71€
Coût de l'assurance :14 697,38€
Taxe foncière : 1 089,75€/an
Soit par mois : 90,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 110 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 060€
    Isolation combles: 146 m² × 60€/m² = 8760€, Main d'œuvre: 500€ (réduction pour zone rurale appliquée) = 7800€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 3 chambres × 100€ = 1200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Autres pièces - Peinture salle à manger:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brioux-sur-Boutonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 898 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 643 €
Revenus locatifs : +10 898 €
Charges déductibles : -64 643 €
Résultat foncier Année 1 : -53 745 €(Déficit de 53 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 533 €/an
Revenus locatifs : +10 898 €
Charges déductibles : -7 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32345.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 648 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 721 €(65% de 102 648 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 426 €/an
Calcul : 66 721 € × 3,636% = 2 426 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 898 €64 648 €5 861 €-53 751 €21 400 €32 351 €32 351 €
211 115 €7 386 €5 708 €3 730 €--28 621 €
311 338 €7 227 €5 549 €4 111 €--24 510 €
411 565 €7 063 €5 385 €4 501 €--20 009 €
511 796 €6 893 €5 215 €4 903 €--15 106 €
612 032 €6 717 €5 039 €5 315 €--9 791 €
712 272 €6 535 €4 857 €5 738 €--4 054 €
812 518 €6 346 €4 668 €6 172 €---
912 768 €6 150 €4 472 €6 618 €---
1013 024 €5 947 €4 270 €7 076 €---
1113 284 €5 737 €4 060 €7 547 €---
1213 550 €5 520 €3 842 €8 030 €---
1313 821 €5 294 €3 617 €8 526 €---
1414 097 €5 061 €3 383 €9 036 €---
1514 379 €4 819 €3 141 €9 560 €---
1614 667 €4 569 €2 891 €10 098 €---
1714 960 €4 309 €2 631 €10 651 €---
1815 259 €4 040 €2 363 €11 219 €---
1915 564 €3 762 €2 084 €11 802 €---
2015 876 €3 473 €1 796 €12 402 €---
2116 193 €3 175 €1 497 €13 018 €---
2216 517 €2 865 €1 188 €13 652 €---
2316 847 €2 545 €867 €14 303 €---
2417 184 €2 213 €535 €14 972 €---
2517 528 €1 869 €191 €15 659 €---
TOTAL349 051 €184 162 €85 111 €164 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 288 €-6 420 €+8 708 €
2+2 288 €0 €+2 288 €
3+2 288 €0 €+2 288 €
4+2 288 €0 €+2 288 €
5+2 288 €0 €+2 288 €
6+2 288 €0 €+2 288 €
7+2 288 €0 €+2 288 €
8+2 288 €+636 €+1 652 €
9+2 288 €+1 985 €+303 €
10+2 288 €+2 123 €+165 €
11+2 288 €+2 264 €+24 €
12+2 288 €+2 409 €-121 €
13+2 288 €+2 558 €-270 €
14+2 288 €+2 711 €-423 €
15+2 288 €+2 868 €-580 €
16+2 288 €+3 029 €-741 €
17+2 288 €+3 195 €-907 €
18+2 288 €+3 366 €-1 078 €
19+2 288 €+3 541 €-1 253 €
20+2 288 €+3 721 €-1 433 €
21+2 288 €+3 906 €-1 618 €
22+2 288 €+4 096 €-1 808 €
23+2 288 €+4 291 €-2 003 €
24+2 288 €+4 492 €-2 204 €
25+2 288 €+4 698 €-2 410 €
Total+57 200 €+49 467 €+7 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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